• 賢く売却するノウハウ:媒介契約は3種類!~一般媒介契約にメリットはない?~

媒介契約は3種類! 賢く売却するノウハウ Our Know-how~「一般媒介契約」にメリットはない?~

こんな悩み解決します!
  • 媒介契約ってなんだろう?
  • 3種類の媒介契約のメリット・デメリットって何?
  • どの媒介契約を結ぶのが私には良いのだろう?

不動産の売却を仲介業者に依頼する場合は、不動産会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。その媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。(下表参照)

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約 売主様 不動産会社一社のみに売却を依頼 不動産会社 ・売主への報告義務 ・レインズへの登録義務 売主様 複数の不動産会社への 売却の依頼が可能 不動産会社A 不動産会社B 不動産会社C 媒介契約締結後 5日以内にレインズへ登録 媒介契約締結後 7日以内にレインズへ登録 レインズへの登録は売主の任意 不動産会社から売主へ 1週間に1回以上販売状況を報告 不動産会社から売主へ 2週間に1回以上販売状況を報告 不動産会社に報告義務無し 売主の自己発見取引(※)は不可 売主の自己発見取引は可能

※自己発見取引=売主自身が買主となる取引相手を探すこと

上記のような内容が定められてから、ある程度の期間が経過したかと思いますが、インターネットの普及による売却システムの変化により、これまで3種類の媒介契約によってメリット・デメリットとされてきたことが、現状では当てはまらなくなってきました。

1. インターネットの普及により「一般媒介契約」にメリットが無くなる?

3種類の媒介契約のうち「専属専任媒介契約」が締結されるケースは少なく、“「専任」か「一般」か?”という選択になるケースが一般的です。この選択をする場合、これまでは下記のような内容がそれぞれのメリット・デメリットとされてきました。

専任媒介契約
  • メリット
  • 窓口が一社なので情報整理が容易
  • 仲介業者側にとっても「取りっぱぐれ」が無いため、広告費等を多く使った積極的な販売活動が行いやすい
  • デメリット
  • 窓口が一社なので、依頼した仲介業者への依存度が高くなる
一般媒介契約
  • メリット
  • 複数の仲介業者へ依頼できるので、購入者側の入口も広がる
  • 「一般媒介」を受けた仲介業者間での競争心理が働く
  • デメリット
  • 仲介業者に報告義務が無いため、情報のフィードバックに不安がある
  • 「一般媒介」を受けている競合他社で成約となる可能性があるため、あまり販売活動にコストが掛けられない

しかし、昨今のインターネットの普及による売却システムの変化により、上表の内容の一部に該当しなくなってきたことがあります。

それは「一般媒介契約」の最大のメリットでもあった『複数の仲介業者に依頼できる』という点です。確かにインターネットが普及していない時代では、物件情報を不動産市場の隅々にまで浸透させるには非常に大きな手間と費用が掛かりました。

一社だけに売却を依頼していたのでは、その会社のネットワークや広告費にも限界があります。そこで「一般媒介契約」を複数社と締結し、それぞれのネットワークや紙媒体の広告を駆使して販売活動を行わせることには十分なメリットがあったでしょう。

しかし、昨今ではインターネットの普及による売却システムが構築され、売主様から売却依頼を受けた仲介業者一社が物件情報をレインズに登録しさえすれば、その物件の情報を必要とする街中の不動産会社に一瞬にして物件情報が届いてしまうのです。

そして、不動産の購入を考えるお客様が、どこの不動産会社に飛び込みで入ったとしても、そのお客様が希望する条件に当てはまっていれば、パソコン画面でレインズデータを検索することにより、お客様の手元に物件情報が簡単に届くシステムが出来上がっているのです。

また、レインズの他にも、お客様自身で物件検索ができる様々な不動産ポータルサイトが普及し、売却の依頼を受けた仲介業者が物件情報をお客様に発信する手段は急増しました。しかもネット広告の場合、紙媒体の広告に比べコストは数分の一で、効果は成約まで続きます。

このような状況下において、『複数の仲介業者に依頼できる』という「一般媒介契約」のメリットが無くなってきています。

2. 現状で「一般媒介契約」にメリットがあるとすれば…

情報化が進んだ現代において、「一般媒介契約」には『プライバシーを保護する』というメリットが生まれてきていると思います。

売主様が仲介業者と「一般媒介契約」を締結した場合、レインズへの物件登録は「任意」となりますので、物件登録をしないという選択もできます。

現在の不動産流通システム内において、レインズに物件登録をしないということは『極端に情報ルートを限定する』ということになりますが、あえてそれを望む売主様もいらっしゃるでしょう。

“隣近所の人に売却していることを知られたくない”という感情を持つ傾向は、古い街ほど強くなります。

ご先祖代々の土地…ともなればなおさらのことでしょう。“情報をあまり公開しないで販売活動をしてほしい”という要望のある売主様にとって、仲介業者が売主様のご希望に沿う販売活動を行うためには、「一般媒介契約」を締結し、物件情報をレインズに登録しないという手段を取るしかありません。レインズに登録すれば、物件情報は一瞬にして業界内に広まり、その情報を見た不動産会社は自由にお客様に物件情報を紹介していく訳ですから…

また、「専任媒介契約」の場合、仲介業者にはレインズへの物件情報登録を義務付けられますが、販売活動により成約に至った場合にはレインズへの成約情報登録も義務付けられています。売主様個人を特定できるような情報は当然登録しませんが、見る人が見れば物件自体はある程度特定できます。

一般媒介契約でレインズ登録なしで成約に至った場合は、当然成約情報の登録をする必要もありませんので、『いつ、いくらで売れた』という情報を表に出さないようにすることも可能となります。

弊社ではご商談時に、媒介契約について再度詳細にご説明させて頂きます。
メール・お電話でのご質問も承っておりますので、お気軽にご連絡下さい。

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