不動産用語集－不動産業者・業界用語

青色事業専従者給与
不動産の貸付けが事業的規模に達していることを条件として、その所得者である個人が青色申告を行っているとき、一定の条件を満たす家族従業員について「青色事業専従者給与の届出」をあらかじめ税務署に提出すると家族従業員に対して支払った給与を必要経費とすることができる。
青色申告
不動産・事業・山林などによる所得のある人が、所得税の確定申告をするときの手続きのひとつ。申告用紙の色が青色だったことからこう呼ばれるようになった。取引の記録を正確に残し、所得や税金の計算を正しく行っている個人に対しては、所得税法上のさまざまなメリットがある。
圧縮記帳
税の免除ではなく、特定の収益の課税を繰り延べるための手段として用いられるもの。固定資産の価額が上がり、帳簿価額と時価の差が大きくなったときにその固定資産を譲渡すると、多額の譲渡益が発生するため税額も大きくなる。そこで課税上の配慮から、一定の要件に当てはまる場合は、一度に高額の税負担が生じないよう調整できる。
位置指定道路
特定行政庁から指定を受け、土地を建築物の敷地として利用するために新しく造る道のこと。指定の前提条件として、都市計画法や 土地区画整理法などのほかの法律によらずに築造されることとある。
委託
法律行為や事実行為をなすことを他人に依頼することをいう。委託を受ける人、依頼する人の間に、信頼関係が生じることが特徴的で、受託者にはある程度の自由裁量が許される。
委任契約
当事者の一方が法律行為をすることを他方に委託し、他方がそれを承認することによってその効力が発生する契約のこと。委任を承諾した受任者は、善良な管理者の注意をもってその事務を処理する義務を負う。
意思能力
法律関係を発生させる意思を形成し、その自己の行為の結果を予測し、判断する能力のこと。一般的に、幼児・知的障害者・重度の泥酔者などは意思能力がないと言われている。意思能力のない者が行った法律行為は無効とされる。また、不法行為責任も生じない。
意思表示
ある法律上の効果を生じさせる事項を欲し、かつそのことを表示するという行為を指す。効果意思と表示行為のふたつから成る。
移転登記
権利を有した人からその権利を譲渡される人へ、権利を移転した事によってなされる登記をいう。移転登記は附従性を持つ地役権を除く、登記できるすべての権利についてなされる。
違反建築物
建築基準法やこれに基づく命令・条例などの許可に違反している建築物や敷地のことをいう。違反にも２種類あり、ひとつは手続きに問題があるもの、もうひとつは建築物そのものに違反が認められるものがある。建築当初は違反でなくても、その後の増築・改築・修繕などによって違反建築物になるものもある。
遺産分割
相続する財産が数人の相続人の共有となっている場合に、各相続人の相続分に応じて分け、それぞれの相続人の単独の財産にすること。その分割方法は、遺言があればそれに従い、なければ相続人全員で話し合って決められる。また話し合いがうまくいかなかった場合は、家庭裁判所に決定を請求することができる。分割の効力は相続開始時に遡るが、第三者がそれに関わる権利を得た場合はそれをなかったことにはできない。
遺贈
遺言によって、遺言者の財産の全部または一部を、無償で他人に譲り渡すことをいう。その財産を譲り渡される人を受贈者という。遺贈は遺留分の制度によって制限を受け、遺贈の際に条件や期限、負担などを付けることができる。
遺留分
遺留分の制度は、個人財産の処分の自由、取引の安全と遺族の生活保障、遺産の公平な分配といった、対立する要求の調整や妥協の上に成り立つもので、遺産の中で必ず留保されなければなら ない一定割合のことをいう。
一物一権主義
ひとつの物の上には、互いに相容れない物権は同時に二つ以上成立しないということ。
印紙税
印紙税法上定められた課税文書を作成したときに課せられる。納税義務者は課税文書の作成者。収入印紙を文書に貼付・消印して納税する。税額は、文書の内容、記載金額によって異なる。
乙区
登記簿上で所有権以外の権利が記載される部分のこと。対象となる不動産に所有権以外の権利があった場合には動産登記簿の「乙区」欄に登記される。乙区に記載される権利は、主に抵当権、根抵当権、賃借権など。乙区を見れば、例えばその不動産を担保にして、誰がいくらお金を借りているかがわかる。
家屋番号
建物をひとつひとつ特定するため、登記をされた建物にそれぞれ割り振ってある番号のこと。一棟の建物が区分されている場合は、区分されたものごとに番号が付される。原則として、敷地の地番と同一の番号とし、一筆の土地に複数の建物がある場合は、支号が付けられる。
課税標準
一般に課税の対象を具体的に数量で表すもので、この数量に税率を乗じて税額を算出する基礎となる数字。
解除
契約当事者の一方からの意思表示により、契約の効力をさかのぼって初めから存在しなかったのと同じような法律効果を生じさせることをいう。解除によって当事者双方は、まだ履行していない部分に関しては履行する責任がなくなり、すでに履行した部分に関しては全て元通りにするという原状回復義務を負い、解除することによって生じた損害は賠償請求できる。
解除条件
ある事柄が成就したら、法律行為の消滅をさせるという条件のこと。例えば、「試験に落第したら授業料の支給をやめる」といったときの、「試験に落第したら」がこれにあたる。
確認申請
建物を新築したり増築する場合に、建築主は建築基準法の規定に基づいて、建築主事に対して申請をしなければならない。その申請のことを確認申請という。
瑕疵
キズ・欠陥の意味で使われる。通常有すべき品質・性能に欠けるところがあったり、当事者が表示した品質・性能が備わっていない場合、瑕疵があるとされる。一見してわからない欠陥・キズを「隠れたる瑕疵」という。
瑕疵担保責任
瑕疵とは隠れたキズ・欠陥のことで、瑕疵のある商品や建物を供給した者は、その瑕疵の責任を負わなければならないということ。瑕疵の補修や損害賠償責任を負う。
北側斜線
北側にある隣地への日照を考慮し、建物の高さや形状の規制のこと。
競売
債権者が裁判所に申し立て、債務者の不動産を競争入札の形式で売却しその代金を債権の弁済にあてるという債権回収方法のこと。
区分所有権
マンションなどの集合住宅において、区分された各部分につきその所有者が持っている権利のことをいう。
建築基準法
建築物に関する基準を定めたもの。敷地・構造・設備・その用途などの最低基準が定めてある。それらの基準は、基準を守ることによって人々の健康と財産を保護することが目的。更には公共の福祉の増進に役立つということが最終目的とされている。
建蔽率
敷地面積に対する、建築面積の割合の上限のこと。建築物の日照や通風などを確保する目的で、用途地域によって上限が定められている。
固定資産税
市区町村税の一種で、毎年１月１日時点における土地建物等の所有者に対して課せられる税金のこと。年の途中で売却された不動産の場合は、前の所有者に納税義務があるとされるが、通常は所有日数に応じて分けられる。
公示の原則
排他的な権利の変動は、外部から認識できる一定の表示を伴わなければ完全な効力を生じないという原則のこと。具体的には、動産は引渡し、不動産は登記によって第三者に対抗し得るという形でこの原則を採用している。登記を行わなくても当事者間ではその変動は有効だが、第三者が絡んで問題が生じたときには登記が対抗要件になるということ。
公示地価
国土交通省が毎年公表している１月１日時点の全国の地価のこと。地価公示法に基づいて１平方メートルあたりの価格を鑑定する。都道府県が７月１日時点で公表するものを基準地価として、土地取引や固定資産税、公共用地取得などの価格を決める際の目安にする。
公信力
権利が存在すると思わせるような外形があるのにそれが真実ではなかった場合、その外形を信じて取引を行った第三者を保護するため、外形通りに法律効果を生じさせるというもの。善意の第三者を保護する制度であるが、動産のみに適用され、不動産にはその効力は及ばない。
甲区
登記簿で所有権について記載される部分のこと。登記簿上は誰が所有者か、また所有権の移転があった場合は、その理由が確認できる。差し押さえがあるかもここを見ればわかる。
行為能力
法律行為を自分一人で行うことができる能力のこと。未成年者、成年後見人、被保佐人、被補助人は、彼らを保護するという観点から、単独で判断できる事柄を除いて行為能力を制限される。仮に法律行為を単独でした場合、取り消すこともできる。
根抵当権
抵当権の一種。抵当権は特定の債権に対して設定されるるが、根抵当は一度抵当を入れて、担保としての上限額を定めると、その限度内で債権は担保される。継続的な取引を行う場合はいちいち抵当権を設定するより便利なことから使われる。
差押え
債務者の支払いが滞ってしまった場合に、債務者が勝手に財産権を処分しないよう債権者が裁判所に申立てて、その財産の処分を禁じること。
債務不履行
債務者が負っている債務の本旨に従った履行をしないことをいう。履行遅滞、履行不能、不完全履行の３つの類型に分かれる。履行が可能である場合には強制的に履行を求めることができ、ま たは損害賠償請求や契約の解除をすることができる。
使用貸借
他人の物を無償で借りて、使用収益した後、その借りた物を返還する契約のこと。無償である点が賃貸借とは異なり、借りた物そのものを返還する点で消費貸借と異なる。例えば、友人から本を借りて、読み終わってから返すなどが使用貸借にあたる。通常、親族や親しい人同士の契約を想定しているので、家を使用貸借する場合に借地借家法の適用はされない。
住宅金融公庫
住宅の建築や購入の際に資金を融資してくれる国の融資機関のこと。融資を受けるにはいろいろな条件があるとはいえ、それほど厳しいものではなく、低金利・固定金利で融資が受けられる。
譲渡
有償、無償どちらの場合もあるが、権利・財産・法律上の地位などを他人に移転することをいう。ふつうは移転をする方、される方の両当事者の合意によって行われる。
譲渡担保
債権保全を目的として、ある財産権を債権者に譲渡する方法の物的担保のこと。
生前贈与
生きているうちに配偶者や子供などに財産を贈与すること。
セットバック
建築基準法に規定された幅員４ｍ未満の２項道路に面した土地に建物を建てるには、その道路の中心線から直線で２ｍを超えた部分でなければならないとされている。つまり自分の土地であっても、後退させて建物を建てなければならないことになる。その後退させることを、セットバックという。セットバックしなければならない部分には、塀や門なども建てられない。
占有権
物を占有することで生じる権利のことをいい、物権のひとつとされている。占有訴権によって、占有に対する侵害を排除または予防することができる。他の物権と異なるのは、占有という事実関係のみに基づき、それを物権として保護している点。
相続税
相続または遺贈により財産を取得した場合に支払わなければならない税金のこと。遺産の評価額が基礎控除の範囲内であれば相続税はかからず、税務署への申告も必要ないとされている。
宅地建物取引業
「宅地建物の取引」を「業として行う」こと。自らが貸し主となってビルやマンション・土地などを反復継続的に貸す行為は宅地建物取引業から除外されているので、免許を取得する必要はない。
宅地建物取引業者
宅地建物取引業免許をとり、宅地建物取引業を営む人のこと。法人と個人がいる。
宅地建物取引業法
宅地建物取引をなりわいとする者に対する免許制度のこと。業務について必要な規制を加える法律で、昭和２７年に制定された。幅広い規制により、宅地建物の円滑な流通を図っている。
地上権
他人の土地上に建築物などを所有するために、その土地を使用する権利のこと。物権のひとつであるため地上権設定者（地主）の承諾なしに譲渡できる。土地の賃借権との決定的なちがいは、物権と債権という点である。賃借権は債権なので、地主の承諾なしに他人に譲渡することはできない。
地目
土地の使用状況を示す、土地登記簿の表題部に書かれる項目のひとつのこと。その種類は、田、畑、宅地、山林、墓地などと、２１種が定められている。
停止条件
法律行為に付けられる条件のうち、将来発生するかどうか不確実な事柄を、法律行為の発生にかかわらせるもの。例えば、「試験に受かったら旅行に連れて行く」といった場合の「試験に受かったら」の部分。
抵当権
債権者が目的物である不動産の引渡しは受けず、債務者または物上保証人に使用収益させ、その収益金から優先弁済を受けるという権利。
登記
ある一定の事柄や法律関係を、社会に対して公示するために登記所に備える登記簿に記載すること、またはその記載そのものを指す言葉。所有権の取得について、登記をしなければ第三者に対抗できないめ、不動産の物権変動はほとんど登記されている。ただし実際には登記の内容と事実とが必ずしも一致しないことがある。
登記義務者
登記がなされることによって、登記簿上、登記前より不利な立場に立つことになる人のこと。不動産売買では所有権移転登記における売主がそれにあたる。
登記権利者
登記がなされることによって、登記簿上で、登記前より有利な立場に立つことになる人のこと。不動産売買による所有権移転登記における、買主がそれにあたる。
登記名義人
登記簿上に、登記権利者として記載されている人のこと。例えば、抵当権の登記名義人など、それぞれの権利ごとに登記名義人がいる。
登録免許税
土地や建物を購入したときに行う登記の申請に際して必要となる税金のこと。他にも、新築したときに最初にする保存登記や、売買や贈与、相続などによる所有権の移転登記の際にも課税されるので、不動産の権利関係の登記ほとんどに関わってくる。登録免許税という名称なのは、不動産の登記だけでなく、船舶の登記、航空機の登録、著作権・出版権の登録、弁護士・公認会計士といった資格業の登録などなど、５０ほどの項目においての登記・登録・免許に関する税金を規定しているため。
都市計画法
都市計画のに関する基本的法律のこと。その目的じは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることとされている。
道路斜線
道路の日当たりなどを妨げないように建築物の各部分の高さを制限した規制のこと。敷地の前面走路の境界から敷地方向に決まったやり方で斜線を引き、その斜線内に建物を収めなければいけないとされている。
内装制限
室内火災が起きたときに、内装材への着火を遅らせる目的で、築物の用途や規模などに合わせて使われる建内装材を制限した規制のこと。
日影規制
マンション建設に際して、建物を新しく建てることによって周辺に住む人の建物に陽があたらなくなるというトラブルが起きるようになった。日照権をめぐるトラブルをはっきりと法制化したものが日影規制。
美観地区
街の美観を維持するために指定される地域のことで、その制限内容は地方公共団体の条例による。
不動産取得税
不動産を取得したことに対して支払いを求められる税金のこと。取得原因は売買に限らず、贈与、交換、新築、増改築による場合も同様。平成１８年３月３１日までの取得分に対する税率は３％となっている。
風致地区
都市部の自然的な景観維持を目的として、建築物の建築や宅地を造成するときの基準を定められた地域のこと。
法定地上権
法律の規定によって発生する地上権のことをいう。抵当権が実行されたり強制競売が行われて、土地と建物の所有者が別人に帰属することになった場合に、建物を取得しても地上権がなければ建物はたっていられないことになる。そういった社会的損失を防ぐために地上権の発生が認められる。法定地上権は強力な権利であるため、発生させるのは必要最少限の場合に留められる。
防火地域
火災に強い街づくりを目的として、防火性に基準を設け、それを満たす建築物を建てるように求める地域のこと。「防火地域」と規制が少し緩やかな「準防火地域」がある。
容積率
建築物のボリュームを制限するための数値で、用途地域により上限が定められている。延べ面積の敷地面積に対する割合、延床面積／敷地面積×１００(%) という式で表される。
用途地域
こうあるべきという地域の姿を想定して、建物の種類や規模などを制限した都市計画法によって指定された地域のこと。住居系、商業系、工業系などと分けられている。
２項道路
建築基準法４２条２項に規定されている道路のこと。この法律の施行前から使われていた既存の道路で行政から指定を受けていろ場合は、幅員が４m未満でも道路とみなされる。

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