事故物件の売却価格は通常相場の40〜50%が目安
なぜ半額前後になるのか
事故物件は、同じ物件が事故物件でなかった場合の通常相場の40〜50%が売却価格の目安です。値下がりの理由は次の5つです。
- 心理的な抵抗で買主が減る：人の死があった物件を避ける買主が多く、需要が縮みます。
- 住宅ローンが通りにくい：金融機関が担保評価を厳しくし、現金購入者に買主が限られます。
- 告知義務がある：買主・借主に告げる必要があり、値引きの理由になります。
- 特殊清掃・原状回復の費用がかかる：その分が価格から差し引かれます。
- 再販までに時間がかかる：保有コスト（固定資産税等）を織り込んだ価格になります。
物件種別ごとの価格イメージ
戸建・マンションいずれも、通常相場に0.4〜0.5を乗じた額が目安です。実際の金額は、死因・発見までの経過期間・特殊清掃の要否・立地によって変わります。エリアごとの通常相場は、各エリアの買取ページで公開しています。
仲介と買取、どちらで売るべきか
仲介のメリット・デメリット
仲介は、買主が見つかれば買取より高く売れる可能性があります。しかし事故物件は買主が現れにくく、売り出しが長期化し、値下げを繰り返すことになりがちです。その間、告知・清掃・内覧対応を自分で行う必要があり、近隣に事故物件と知られるリスクもあります。
買取のメリット・デメリット
買取は、業者が直接買主となるため、その場で価格が確定し、最短数日で現金化できます。告知義務は業者が引き継ぎ、特殊清掃も手配してもらえ、近隣に知られず売却できます。一方、価格は通常相場の40〜50%が目安で、条件の良い物件なら仲介の方が高くなることもあります。
事故物件を損せず高く手放す3つのコツ
①複数社に査定を依頼する
事故物件の評価は業者によって差が出ます。1社だけで決めず、複数の買取業者に査定を依頼し、価格と対応を比較しましょう。
②告知は正直に行う
事故の事実を隠して売ると、後から契約解除・損害賠償を求められるリスクがあります。正直な告知が、結果的に損を防ぎます。告知の判断に迷う場合は、告知義務を引き継いでくれる買取業者を選ぶと安心です。
③事故物件を専門に扱う業者を選ぶ
事故物件は、再販の出口（賃貸再生・現況転売など）を持つ専門業者ほど高く評価できます。特殊清掃・遺品整理・相続手続きまで一括で対応できる業者なら、手間も費用も抑えられます。
事故物件の売却でよくある不安と解決策
近隣に知られたくない
買取なら、チラシの配布や不動産ポータルへの掲載を行わないため、近隣に事故物件と知られずに売却できます。現地確認も社名を出さない対応が可能です。
ローンが残っている
住宅ローンの残債がある場合も、売却代金で残債を精算する形で手放せることがあります。残債と査定額のバランスを見ながら、最適な方法をご提案します。
まず価格だけ知りたい
「売るかどうかは未定だが、いくらになるか知りたい」という段階でも構いません。査定・ご相談は無料で、しつこい営業もいたしません。写真1枚からご相談いただけます。
事故物件の売却でかかる税金と控除
売却益が出ると譲渡所得税がかかる
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。所有期間が5年を超えるか（長期譲渡）どうかで税率が変わります。ただし事故物件は取得時より安く売れることも多く、利益が出なければ課税されないケースもあります。
使える可能性のある特例・控除
マイホームの売却なら3,000万円特別控除、相続した空き家なら「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」など、税負担を軽くする制度があります。相続した不動産には取得費加算の特例が使えることもあります。適用には要件があるため、提携税理士がご案内します。
ローン残債があるときの売却
住宅ローンの残債がある場合でも、売却代金で残債を精算して手放せることがあります。残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合は、任意売却など別の方法も含めて検討が必要です。まずは査定で残債とのバランスを確認しましょう。
仲介・買取・訳あり物件専門業者の違い
一般の仲介会社は事故物件を扱いたがらない
一般の仲介会社は、事故物件の買主探しに時間がかかり、契約不適合責任や告知のトラブルを避けたいことから、事故物件の取り扱いに消極的なことがあります。「うちでは扱えない」と断られるケースも珍しくありません。
買取業者・訳あり物件専門業者の強み
事故物件・訳あり物件を専門に扱う買取業者は、賃貸再生・現況転売など再販の出口を持っているため、一般業者が断る物件でも買い取れます。告知義務の引き継ぎ、特殊清掃の手配、相続・共有持分の対応まで一括でできるのが強みです。
失敗しない業者選びのチェックリスト
- 宅地建物取引業の免許を持っているか（免許番号を確認）
- 事故物件・訳あり物件の買取実績があるか
- 査定額の根拠を説明できるか
- 特殊清掃・相続・共有持分にも対応できるか
- 秘密厳守で、近隣に知られない配慮があるか
事故物件を売るタイミングと放置のリスク
放置するほど価格は下がりやすい
事故物件を空き家のまま放置すると、建物の劣化が進み、特殊清掃や原状回復の費用がかさみ、買取価格も目減りしやすくなります。また、空き家の管理不全は近隣トラブルや、相続の複雑化にもつながります。
固定資産税・管理コストは持ち続ける限りかかる
売れないまま持ち続けると、固定資産税・都市計画税、マンションなら管理費・修繕積立金がかかり続けます。遠方の物件は、様子を見に行くだけでも交通費と手間がかかります。こうした保有コストを止められるのも、早期売却のメリットです。
特定空家に指定されると税金が上がることも
管理されない空き家は、空家等対策特別措置法にもとづく「特定空家」「管理不全空家」に指定される場合があります。勧告を受けると土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が大きく上がるおそれがあります。事故物件の空き家も例外ではありません。
