事故物件の売却にかかる税金は？譲渡所得・3,000万円控除・取得費加算を計算例で解説

事故物件の売却にかかる税金の全体像

かかるのは主に「譲渡所得税」と「住民税」

不動産を売ったときにかかる税金の中心は、譲渡所得（売って得た利益）に対する所得税と住民税です。事故物件だからといって特別な税金が上乗せされることはありません。計算の仕組みはふつうの家や土地と同じです。

このほか、売買契約書に貼る印紙税、住所変更などの登記にかかる登録免許税、売る年の固定資産税（日割りで買主と精算するのが一般的）がかかります。金額は契約金額や物件で変わるため、見積もりの段階で確認してください。

利益が出なければ譲渡所得税はかからない

譲渡所得は「売った金額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費とは、その家や土地を買ったときの代金や購入時の費用のことです（建物は経年分を差し引きます）。譲渡費用とは、売るために直接かかった費用のことです。

事故物件は相場より価格が下がりやすいため、この計算がマイナスやゼロになれば、譲渡所得税はかかりません。ただし、相続した家で購入時の契約書が見つからないと、取得費が小さく計算されて利益が大きく出ることがあります。この点は後で説明します。

事故物件で税金が変わるポイント

• 価格が下がる分、利益が小さくなりやすい
• 相続した物件が多く、取得費・取得時期の扱いが重要になる
• 特殊清掃や解体の費用が「譲渡費用」になるかどうかで差が出る
• 空き家の3,000万円控除など、相続特有の特例が使える場合がある

価格がどれくらい下がるかは、事故物件はどれくらい安くなる？で詳しく解説しています。

なお、売却額から差し引ける「譲渡費用」には、仲介を利用した場合の仲介手数料が含まれます。不動産会社が直接買主になる買取では仲介を通さないため、費用の内訳が仲介とは異なります。どちらの売り方でも、契約前に「手元にいくら残るか」を書面で確認しておくと、税金の試算もしやすくなります。

譲渡所得の計算方法と税率（5年が分かれ目）

計算式は「売却額−取得費−譲渡費用−特別控除」

課税される譲渡所得は、次の式で求めます。

特別控除は、条件を満たした場合にだけ差し引ける金額です。代表的なものが3,000万円の特別控除です。

税率は所有5年超で20.315%、5年以下で39.63%

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで決まります。

ここで大切なのは、相続した物件は亡くなった方の取得時期を引き継ぐという点です。たとえば親が30年前に買った家を相続し、すぐ売った場合でも、所有期間は親が買ったときから数えます。そのため、相続した実家の多くは長期譲渡所得になります。

取得費がわからないときは売却額の5%

取得費も亡くなった方のものを引き継ぎます。親が買ったときの売買契約書や領収書が残っていれば、その金額をもとに計算します。見つからない場合は、売却額の5%を取得費とみなして計算します。

5%は実際の購入額よりかなり小さいことが多く、利益が大きく計算されがちです。実家の片付けをするときは、売買契約書・登記の書類・建築時の請負契約書などを捨てずに残しておきましょう。

国税庁は、仲介手数料・売主が負担した印紙税・土地を売るために建物を取り壊した費用などを譲渡費用の例に挙げています。一方で、修繕費や固定資産税など、維持・管理のための費用は譲渡費用になりません。特殊清掃や遺品整理の費用がどちらにあたるかは、目的や状況で判断が分かれるため、税理士に確認してください。

使える特例：3,000万円控除と取得費加算

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。主な条件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• 区分所有の登記がされていないこと（分譲マンションは対象外）
• 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入所していた場合の特例あり）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震改修をするか、取り壊して更地で売ること（2024年1月1日以後の売却は、買主が翌年2月15日までに行ってもよい）
• 相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円まで
• 適用期限は2027年12月31日までの売却

孤独死があった実家は、まさに「一人で住んでいた家」であることが多く、この特例の対象になりやすいといえます。市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になるため、早めに準備してください。

自分が住んでいた家なら「マイホームの3,000万円控除」

売主自身が住んでいた家で事故があった場合は、居住用財産の3,000万円特別控除が使えることがあります。住まなくなった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。

相続税を払った人は「取得費加算の特例」

相続税を納めた人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を売った場合、払った相続税の一部を取得費に足せる特例があります。

計算例：相続した実家を売った場合

計算例1：特例を使わない場合

計算例：親が40年前に買った一戸建てを相続し、1,500万円で売却。購入時の書類は見つからず、取得費は売却額の5%（75万円）とする。譲渡費用（仲介手数料・印紙税など）は60万円とする。

書類がないだけで、大きな税金になることがわかります。

計算例2：空き家の3,000万円控除を使う場合

計算例：計算例1と同じ条件で、空き家の3,000万円特別控除の条件を満たしている場合。譲渡所得1,365万円から3,000万円を差し引くと、課税される譲渡所得はなくなり、譲渡所得税はかかりません。

計算例3：事故の影響で安く売った場合

計算例：同じ家を事故物件として800万円で売却。取得費は5%で40万円、譲渡費用は40万円とする。譲渡所得は720万円で、特例を使わなければ税額の目安は約146万円です。価格が下がった分、税金も小さくなります。

実際の税額は、取得費の証明、譲渡費用の範囲、ほかの所得との関係などで変わります。必ず税理士か税務署で確認してください。

確定申告の手順と必要書類

売った翌年の2月16日〜3月15日に申告

不動産を売った人は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。3,000万円控除などを使って税金がかからなくなる場合でも、申告は必要です。申告しなければ特例は使えません。

用意する書類

• 売却時の売買契約書（写し）と、仲介手数料などの領収書
• 亡くなった方が買ったときの売買契約書・領収書（あれば）
• 登記事項証明書（法務局で取得）
• 空き家特例を使う場合は、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」
• 解体した場合は、解体工事の契約書や領収書

住民税・国民健康保険料にも影響する

譲渡所得が出ると、翌年の住民税のほか、国民健康保険料や後期高齢者医療の保険料が上がることがあります。年金生活の方は、思わぬ負担になることがあるため、売る前に市区町村の窓口や税理士に確認しておくと安心です。

申告は税務署の窓口のほか、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使って自宅で作ることもできます。譲渡所得の申告は書類が多く、特例の要件確認もむずかしいため、初めての方は税理士や税務署の無料相談を利用すると安心です。

よくある誤解と注意点

「事故物件は安く売れるから申告しなくていい」は誤り

利益が出なかった場合、申告が不要なこともあります。しかし、取得費がわからず5%で計算すると、安く売っても利益が出ることがあります。「利益が出ていない」と自己判断せず、計算してから決めてください。

相続放棄をした人は売れない

相続放棄をすると、その家は自分のものではなくなるため、売ることも、売った税金の心配も生じません。逆に、放棄を考えている段階で家を売ったり家財を処分したりすると、相続を認めたとみなされることがあります（法定単純承認）。判断は親が孤独死したら相続放棄すべき？を参考に、弁護士・司法書士に相談してください。

期限のある特例は「いつ売るか」が大事

空き家の3,000万円控除は相続から約3年、取得費加算は相続税の申告期限から3年など、特例には期限があります。事故の後は気持ちの整理に時間がかかりますが、期限を過ぎると使えません。売るかどうか迷っていても、期限だけは早めに確認しておきましょう。相続登記をまだしていない場合は、2024年4月から義務になっている点にも注意してください。

次に何をすればいいか

まずは売却額の目安を知る

税金は売却額で決まります。まず、その物件がいくらで売れそうかを知ることが出発点です。事故物件の価格は物件や状況で大きく変わるため、事故物件の査定を受けて数字をつかみましょう。

税理士に試算を依頼する

売却額の目安がわかったら、取得費の書類や相続税の申告書を持って、税理士に試算を依頼します。どの特例が使えるか、いつまでに売ればよいかがはっきりします。

株式会社GEEZへの相談

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件・相続物件を当社が直接買い取る不動産会社です。特殊清掃前や家財が残ったままでもご相談いただけます。査定・相談は無料で、秘密は守ります。税金の最終的な判断は税理士の確認が必要ですが、売却額の目安や、特例の期限を意識したスケジュールのご相談には対応しています。まずは無料査定・相談フォームからお気軽にどうぞ。