事故物件を買うのはアリ？判断の全体像
「告知事項あり」は何を意味するか
不動産の広告で「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と書かれていれば、買主に伝えるべき事情がある物件という意味です。人の死に関する事情のほか、近くに嫌悪施設がある、過去に雨漏りがあったなど、死に関係しない事情のこともあります。まずは何が告知事項なのかを不動産会社に確認するところから始めます。
国のガイドラインで告知されるもの
国土交通省のガイドラインでは、自殺・他殺・火災による死亡などや、自然死でも発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告げるべき事案とされています。一方、老衰や病気による自然死、自宅の階段からの転落や入浴中の溺死などの日常生活の中での不慮の死は、原則として告知の対象外です。つまり、告知のない物件でも、過去に誰も亡くなっていないとは限りません。定義や種類は事故物件とは？で詳しく解説しています。
判断の3つの軸
- 価格：相場と比べてどれだけ安いか。その差は将来の売却時にも続くと考える
- 中身：いつ、どこで、何があったか。どこまで清掃・リフォームされたか
- 気持ち：自分だけでなく、同居する家族が納得しているか
この3つがそろって初めて「買ってよい」と言えます。価格だけで決めると、住み始めてから後悔しやすくなります。
「安いから買う」のではなく、「この家に住みたい理由があり、事情を知ったうえで納得できるから買う」と言えるかどうかが、後悔しないための目安です。迷いが残るなら、無理に決めず、ほかの物件と比べてから判断しても遅くはありません。事故物件に住むことそのものの向き・不向きは事故物件に住むメリット・デメリットでも整理しています。
事故物件を買うメリット
相場より安く買える
事故物件は買主が限られるため、同じ地域・同じ広さのふつうの物件より価格が低く設定されるのが一般的です。どのくらい下がるかは、事案の内容、経過年数、地域の需要によって大きく違います。下がり方の考え方は事故物件はどれくらい安くなる？で整理しています。
希望の立地や広さに手が届きやすい
予算の都合であきらめていた駅近の物件や、広い間取りに手が届くことがあります。通勤・通学の便や、親の家の近くに住みたいといった条件を優先したい人には、大きな利点です。
リフォーム済みで室内がきれいなことも
事案のあと、売主や買取会社が床・壁・水まわりなどを入れ替えてから売りに出すことがあります。その場合、築年数のわりに室内が新しいことがあります。ただし、どこまで工事したかは物件ごとに違うため、工事の内容を書面で確認してください。
また、事情を知ったうえで買うため、「知らずに買って後から知る」というショックがありません。情報がそろっていること自体が、ひとつの安心材料になります。
固定資産税などの維持費も抑えられることがある
固定資産税は市区町村が決める評価額をもとに計算されるため、事故物件だからといって自動的に下がるわけではありません。ただ、購入価格が低ければ、借入額が減り、毎月の返済や利息の負担は軽くなります。購入時の税金のうち、売買価格をもとに計算されるもの（契約書の印紙税など）も小さくなります。
事故物件を買うデメリット
住宅ローンが組みにくいことがある
金融機関は、物件の担保としての価値（担保評価）も見て融資を判断します。事故物件は売りにくいと見られ、担保評価が低く出たり、融資額が希望に届かなかったりすることがあります。金融機関によって考え方が違うため、事前審査の段階で物件の事情を伝えて相談しておくと安心です。詳しくは事故物件で住宅ローンは組める？をご覧ください。
将来売るときも告知が必要になる
ガイドラインでは、売買の告知に期間の目安が示されていません。そのため、自分が買った事故物件を将来売るときにも、知っている事実は次の買主に告げる必要があると考えておくべきです。安く買った物件は、売るときも相場より安くなる可能性が高いという前提で考えます。
家族や周囲の受け止め方
自分は気にしなくても、配偶者や子ども、遊びに来る親族が気にすることがあります。近所の方が事情を知っていて、話題にされることもあります。同居する家族とは、購入前に事情をすべて共有し、全員が納得したうえで決めてください。
また、建物や設備に別の不具合が隠れていないかも、ふつうの中古住宅と同じように確認が必要です。事故物件だからといって、建物の状態がよいとは限りません。
賃貸に出すときも家賃は下がりやすい
将来、住み替えなどで賃貸に出す場合も、告知が必要な期間は家賃が相場より低くなりやすい点に注意が必要です。賃貸では発生からおおむね3年が告知の目安とされていますが、事件性や周知性が高い事案は、それより長く影響が残ることがあります。
買う前に確認すべきことチェックリスト
事案の内容について
- いつ起きたか（年月）
- 建物のどこで起きたか（居室・浴室・ベランダ・共用部分など）
- どのような死因か（自殺・事件・発見が遅れた自然死など。わかる範囲で）
- 発見までの期間と、特殊清掃を行ったか
- 報道されたか、近所でどの程度知られているか
宅建業者は通常の情報収集の範囲で調べれば足りるとされ、近所への聞き込みまでは義務ではありません。わからない点は「わからない」と書面に残してもらうのが大切です。
工事と建物の状態について
- 特殊清掃・消臭の実施内容と業者
- 床下・壁の内側・配管まで交換したか、表面だけか
- においが残っていないか（季節や天候を変えて見学するとわかりやすい）
- 雨漏り・シロアリ・設備の故障など、事故以外の不具合はないか
書類について
売主が書く告知書（物件状況等報告書）と、宅建業者が説明する重要事項説明書の両方に、事案の内容が書かれているかを確認します。書き方の考え方は重要事項説明書の記載例で解説しています。自分でも調べたい場合は、事故物件の調べ方も参考にしてください。
見学のときに見ておきたいこと
室内だけでなく、建物の共用部分や周辺の様子も見ておきましょう。マンションなら管理の状態や掲示板、一戸建てなら隣家との距離や道路の状況です。時間帯を変えて二度見学すると、においや騒音、日当たりなど、一度ではわからないことが見えてきます。気になることがあれば、その場で不動産会社に質問し、回答をメモに残してください。
契約時の注意点と、よくある誤解
契約不適合責任が免責になっていないか
中古住宅の売買では、売主の契約不適合責任（契約内容と違う点があったときの責任）を免責にする特約がつくことがあります。特に、不動産会社が売主の場合と、個人が売主の場合で扱いが違います。免責の範囲が広いと、引き渡し後に設備の故障などが見つかっても売主に請求できません。ただし、売主が知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れません。仕組みは事故物件の契約不適合責任で解説しています。
「一度誰かが住めば告知不要」は誤解
「間に一人住めば告知しなくてよい」という話を聞くことがありますが、国のガイドラインにそのような決まりはありません。売買では期間の目安もありません。告知がないことだけを理由に、過去に何もなかったと考えるのは早計です。詳しくは「一度住めば告知不要」は本当かをご覧ください。
値引き交渉の考え方
事故物件はすでに価格が下げられていることが多く、さらに大幅な値引きができるとは限りません。一方で、リフォームが不十分な場合や、売れ残っている期間が長い場合は、交渉の余地があることもあります。交渉するときは、工事の追加費用の見積もりなど、根拠を示すと話が進みやすくなります。
また、売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により、契約不適合を通知する期間を「引き渡しから2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効とされています。誰が売主かによって、契約で守られる範囲が変わることを覚えておきましょう。わからない条文があれば、署名する前に不動産会社に説明を求めてください。
将来売るときに困らないために
購入時の書類をすべて保管する
将来売るときには、買ったときに受け取った告知書・重要事項説明書・売買契約書・リフォームの記録が役に立ちます。次の買主に正確な情報を伝えられるうえ、譲渡所得の計算で取得費を証明する書類にもなります。税金の考え方は事故物件の売却にかかる税金を参考にしてください。
売る前提で立地を選ぶ
事故物件でも、駅に近い、生活の便がよいなど立地の強い物件は、将来も買い手が見つかりやすい傾向があります。逆に、もともと需要の少ない地域の事故物件は、売るときにさらに苦労することがあります。「安いから」ではなく、「この立地に住みたいから」という理由で選ぶと後悔が少なくなります。
相続する家族のことも考える
自分が住み続けた家は、いずれ子どもが相続することになります。事案の内容や購入時の書類を家族にも伝えておくと、相続後の売却や告知の判断がしやすくなります。
お祓いや供養を考える人も
買う前や入居前に、お祓いや供養をしてから住み始める人もいます。法律上の義務ではなく、気持ちの区切りとして行うものです。費用や依頼先の考え方は事故物件のお祓い費用の相場で紹介しています。住んでから気持ちが落ち着かないと感じたときにも、選択肢のひとつとして知っておくとよいでしょう。
次に何をすればいいか
1. 不動産会社に事案の内容を書面で確認する
いつ・どこで・何があったか、どんな工事をしたかを、告知書と重要事項説明書で確認します。口頭だけの説明で済ませないことが大切です。
2. 金融機関に事前審査を相談する
住宅ローンを使う場合は、物件の事情を伝えたうえで事前審査を受け、融資額の見込みを確認します。ローンの結果が出る前に契約する場合は、融資が通らなかったときに契約を白紙にできる「ローン特約」があるかを確かめてください。
3. 将来の売却や相続についても相談しておく
株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買い取る不動産会社です。購入を検討している段階での「将来売るときにどうなるか」というご相談や、すでにお持ちの事故物件の売却のご相談を受け付けています。査定・相談は無料で、秘密は守ります。無料査定・相談フォームからお気軽にどうぞ。
