事故物件の一戸建てを売却する方法｜土地値の考え方・解体の判断・仲介と買取の選び方

事故物件の一戸建てを売却する3つの方法

方法1：建物を残したまま仲介で売る

清掃やリフォームを済ませたうえで、不動産会社に買主を探してもらう方法です。建物がまだ使える状態で、立地がよい場合は、一般の買主に住まいとして選ばれる可能性があります。ただし、事故物件であることを気にする方は多く、売れるまでに時間がかかることを覚悟しておく必要があります。売り出しの広告によって、近所に売却が知られることもあります。

方法2：建物を解体して更地で売る

建物が古く、住まいとして使うのが難しい場合は、解体して土地として売る方法があります。家を建てたい人や建築会社など、買主の幅が広がることがあります。一方で、解体費用を先に払う必要があり、解体したあとは土地の固定資産税が上がる場合があります。また、建物を取り壊しても、過去の事案を買主に伝える必要がなくなるとは限りません。

方法3：買取業者に現状のまま売る

不動産会社が直接買主になる方法です。清掃前や家財が残ったままでも売れることが多く、解体するかどうかの判断も業者に任せられます。価格は仲介より低めになりやすい一方で、手間と時間を大きく減らせ、近所に知られずに進めやすいのが特徴です。

どの方法が合うかは、建物の状態、土地の広さや道路との関係、ご家族がどれだけ時間と手間をかけられるかによって変わります。以下で、一戸建てならではの判断ポイントを順番に見ていきます。

一戸建ての事故物件は「土地値」で考えるのが基本

古い木造住宅は建物の評価がつきにくい

一般に、築年数がかなりたった木造住宅は、建物の価値がほとんど評価されず、土地の価格を中心に取引されることが少なくありません。このような家では、事故があったことで建物の価値が下がるといっても、もともと建物の評価が小さいため、価格の考え方は「土地としていくらか」が出発点になります。土地の取引価格の目安は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の事例を調べられます。

土地の条件で価格は大きく変わる

• 道路との関係：建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません（接道義務）。満たさない土地は「再建築不可」となり、価格が大きく下がります
• 土地の形と広さ：細長い土地、旗竿地（通路の奥に敷地がある形）、極端に狭い土地は使い方が限られます
• 境界：隣地との境界がはっきりしないと、測量や立ち会いが必要になることがあります
• 高低差・擁壁：古い擁壁（土留めの壁）は、作り直しに費用がかかることがあります

事故の影響は「土地」にも残ることがある

建物を解体しても、そこで起きた事案が買主の判断に影響すると考えられる場合は、告知が必要になることがあります。国土交通省のガイドラインでは、売買について告知が不要になる期間の目安は示されていません。土地の売買と告知の関係は事故物件の土地はいつまで告知が必要かで詳しく解説しています。最終的な判断は物件ごとの事情によるため、不動産会社や弁護士に確認してください。

解体するか、建物を残すかの判断ポイント

解体前に必ず確かめたい「再建築できるか」

接道義務を満たしていない土地では、今の建物を壊すと新しい建物を建てられない場合があります。再建築不可の土地を更地にすると、買主がさらに限られ、かえって売りにくくなることもあります。解体を考える前に、役所の建築指導の窓口や不動産会社で、前面道路の種類や接道の状況を確認しましょう。

解体したほうが売りやすい場合・残したほうがよい場合

解体には費用と手続きがかかる

解体費用は、建物の構造や広さ、道路の幅、残っている家財の量によって大きく変わります。床面積80㎡以上の解体では建設リサイクル法の届出が必要で、アスベスト（石綿）の事前調査も求められます。また、住宅が建っていることで受けていた土地の固定資産税の特例（住宅用地特例）は、解体すると原則として受けられなくなります。費用と注意点は事故物件は解体して更地で売るべきかにまとめています。

一戸建ての事故物件は仲介と買取どちらで売るか

仲介と買取の比較

古い一戸建ては「売ったあとの責任」が重くなりやすい

一戸建ては、雨漏り、給排水管の傷み、シロアリ、基礎のひび割れなど、売ったあとに不具合が見つかりやすい建物です。契約不適合責任は2020年4月1日施行の改正民法で生まれた考え方で、個人の売主は特約で免責にできますが、知っていて告げなかった事実は免責されません。買主が一般の個人の場合は、免責の特約に応じてもらえないこともあります。建物が古いほど、売ったあとの心配が少ない売り方を選ぶ意味は大きくなります。

仲介手数料の仕組みも知っておく

仲介で売る場合、成約時に仲介手数料がかかります。上限は法律で決まっており、売買価格が400万円を超える部分は3%（税別、速算式は「価格×3%＋6万円」）です。2024年7月1日からは、800万円以下の低廉な空家等について、事前に合意すれば最大30万円（税別）まで受け取れるようになりました。一方、買取は不動産会社との直接の売買なので、仲介手数料は発生しない仕組みです。

一戸建てを売る前に準備しておくこと

相続登記を済ませる

亡くなった方の名義のままでは、家を売ることはできません。まず相続登記をして、相続人の名義に変える必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務になり、取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。施行前の相続も対象で、2027年3月31日までの猶予があります。手続きは司法書士に相談すると確実です。

集めておきたい書類

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書・評価証明書
• 建物の建築確認済証・検査済証、図面（あれば）
• 測量図・境界確認書（あれば）
• 特殊清掃や遺品整理の見積書・作業報告書（行った場合）

税金の特例を使えるか確認する

一戸建ては、マンション（区分所有の建物）では使えない被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除の対象になる可能性があります。主な条件は、1981年5月31日以前に建てられた家であること、相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合の特例あり）、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、耐震改修か取り壊しをすること（2024年1月1日以後の売却は、買主が翌年2月15日までに行ってもよい）などです。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になり、適用期限は2027年12月31日です。条件は細かいので、必ず税理士か税務署に確認してください。

一戸建ての事故物件を売るときの注意点

先に大きな費用をかけすぎない

「きれいにしてから売ろう」と、全面リフォームや解体を先に進める方がいます。しかし、かけた費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。とくに事故物件は、リフォームをしても告知が必要なことに変わりはありません。費用をかける前に、現状のままの査定額と比べてから決めることをおすすめします。

相続放棄を考えているなら家財に手をつけない

相続放棄は、相続人になったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。その前に家財を処分したり家を売ったりすると、相続を認めた（単純承認）とみなされるおそれがあります。売るか放棄するか迷っている場合は、事故物件を相続してしまったら？を読んだうえで、弁護士・司法書士に相談してください。

近所への配慮を忘れずに

一戸建ては近所との距離が近く、清掃や解体の作業、内覧の出入りが目立ちます。作業の前にあいさつをしておく、作業車の駐車場所に気を配るなど、小さな配慮が後々のトラブルを防ぎます。近所の方への説明のしかたに迷うときは、事故物件の近隣からの苦情と説明のしかたも参考にしてください。

次に何をすればいいか：まずは現状のままの価格を知る

判断の順番

1. 相続人と名義の確認、相続登記の準備（司法書士に相談）
2. 現状のままの査定を受け、仲介・買取それぞれの見込みを知る
3. 再建築の可否、解体やリフォームの費用を確かめる
4. 税金の特例が使えるかを税理士に確認する
5. 手取り額と期間を比べて、売り方を決める

相談のときに伝えたいこと

事案があった時期と場所（どの部屋か）、清掃や遺品整理の状況、建物の築年数、気になっている不具合をわかる範囲で伝えると、査定がより正確になります。わからないことがあっても、そのまま相談してかまいません。

遠方に住んでいて現地に何度も行けない場合は、鍵の受け渡しや立ち会いをどうするかも早めに相談しておくと安心です。相続人が複数いるときは、誰が窓口になるかを決めておくと、連絡の行き違いを防げます。比べ方のコツは事故物件の買取業者の選び方で紹介しています。

株式会社GEEZのご案内

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件の一戸建てを当社が直接買主となって買い取っています。特殊清掃前、遺品や家財が残ったまま、解体するか決めていない状態でもご相談いただけます。古物商許可があるため、家財の回収も行えます。契約不適合責任は免責で、チラシやポータルサイトに載せないため近所に知られずに進められます。査定・相談は無料、秘密厳守です。相談フォームまたはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）でご連絡ください。