相続登記をしていない事故物件は売却できる？義務化との関係と売るまでの手順

相続登記をしていない家は売れる？結論は「登記してから売る。準備は同時に進められる」

名義人が亡くなった方のままでは売れない理由

不動産を売ると、登記簿の名義を売主から買主へ移す登記（所有権移転登記）をします。このとき、登記簿の名義人と、実際に売る人が一致している必要があります。名義人が亡くなった方のままだと、亡くなった方は売主になれないため、まず相続人へ名義を移す相続登記をしてから、相続人が売主として売るという順番になります。

査定や売却の相談は登記前から始められる

相続登記が終わっていなくても、不動産会社に査定を頼んだり、買取の相談をしたりすることはできます。むしろ、売却の見通しを早めに立てたほうが、相続の話し合いや手続きの順番を決めやすくなります。たとえば、売ることが決まっていれば、遺産分割で「家を売って代金を分ける」という内容にでき、登記もそれに合わせて進められます。

決済の日にまとめて登記するのが一般的

実務では、相続登記を先に済ませてから売買契約を結ぶほか、売買契約を結んだあと、代金の決済の日に、相続登記と買主への所有権移転登記を続けて申請する方法もよく使われます。どちらにしても、司法書士が相続人や必要書類を確認したうえで進めます。売却の全体の流れは事故物件の売却の流れと必要書類で解説しています。

なお、亡くなった方が遺言書を残していて、家を誰が相続するかが決まっている場合は、遺産分割の話し合いをしなくても、その内容にもとづいて相続登記ができます。自宅で見つかった手書きの遺言書（自筆証書遺言）は、法務局に預けていたものを除き、家庭裁判所で「検認」という手続きを受けてから使います。遺品の中に遺言書らしきものが見つかったら、勝手に開けずに司法書士や家庭裁判所に相談してください。

相続登記の義務化との関係：3年以内・過料10万円以下

義務化のポイント

「親が亡くなったのはずっと前だから関係ない」ということはありません。施行前に起きた相続で登記をしていない家も対象です。売るかどうかに関係なく、相続した家の登記は必要になったと考えてください。

法務省の案内では、過料はいきなり科されるものではなく、登記官が義務違反を知ったときは、まず登記をするよう催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知する流れとされています。とはいえ、放置してよい理由にはなりません。売却を考えているなら、どのみち相続登記は必要です。

「相続人申告登記」では売却できない

遺産分割の話し合いがまとまらないなど、期限内に相続登記をするのが難しい場合のために、相続人申告登記という簡単な制度も設けられました。相続人であることを法務局に申し出ると、相続登記の義務を果たしたものとみなされます。ただし、これは「自分が相続人です」と知らせるだけの登記で、誰がどれだけ所有しているかは登記されません。そのため、家を売るときには、別にきちんとした相続登記が必要です。

売ると決めたなら、相続登記を前提に段取りする

売却を考えているなら、相続人申告登記で済ませるより、遺産分割をまとめて相続登記を行うほうが手間が少なく済みます。義務化の期限を気にしながら、売却の準備も並行して進めると、時間のムダが減ります。相続した事故物件をどうするか迷っている方は、事故物件を相続してしまったら？もあわせてご覧ください。

相続登記から売却までの手順

ステップ1：相続人を確定する

まず、亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍を集め、相続人が誰かを確定します。子どもがいない場合や、前の結婚で生まれた子どもがいる場合など、思っていた以上に相続人が多いこともあります。集めた戸籍をもとに、法務局で法定相続情報一覧図の写しを交付してもらうと、その後の手続きで戸籍の束を何度も出さずに済みます。

ステップ2：遺産分割協議をして協議書を作る

相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。売ることが決まっているなら、「家を売って代金を分ける（換価分割）」という内容にすることもできます。話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作り、相続人全員が署名し実印を押して、印鑑証明書を添えます。兄弟で意見が合わない場合の考え方は事故物件を兄弟で相続して揉めたときで解説しています。

ステップ3：相続登記を申請し、売却へ

必要書類がそろったら、不動産のある地域を受け持つ法務局に相続登記を申請します。相続登記には登録免許税がかかり、原則として固定資産税評価額の0.4%です。司法書士に依頼する場合は、その報酬もかかります。登記が終わるか、決済の日にまとめて申請する段取りができたら、売買契約・決済へと進みます。

相続登記は自分で申請することもできます。法務局には手続きの案内があり、相談の窓口もあります。ただし、相続人が多い、名義が古い、売却の日程が決まっているといった場合は、司法書士に依頼したほうが確実で早く進みます。

1. 戸籍を集めて相続人を確定する
2. 査定を受けて売却の見通しを立てる
3. 遺産分割協議をして協議書を作る
4. 相続登記を申請する（または決済日に連件で申請する段取りを組む）
5. 売買契約・決済・引き渡し

祖父母の名義のまま・相続人が多いときの注意点

名義が祖父母のままの「数次相続」

親が亡くなって登記簿を見たら、名義が祖父のままだった——というケースは少なくありません。祖父が亡くなったときに相続登記をせず、その後に親も亡くなった状態を数次相続といいます。この場合、祖父の相続人全員（親の兄弟姉妹やその子どもを含む）が話し合いに関わることがあり、会ったこともない親族と連絡を取る必要が出てくることもあります。戸籍の収集だけでも時間がかかるため、早めに司法書士に相談するのが近道です。

連絡が取れない相続人がいる場合

相続人の中に行方がわからない人がいると、遺産分割の話し合いができません。このような場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を選んでもらい、その人に行方不明の相続人の代わりに参加してもらう方法などがあります。手続きには時間と費用がかかるため、どの方法が合うかは司法書士・弁護士に相談してください。

相続人の中に認知症の方がいる場合

相続人の中に判断能力が十分でない方がいると、そのままでは遺産分割の話し合いができず、成年後見制度の利用が必要になることがあります。後見人は本人の利益を守る立場で参加するため、分け方にも影響します。詳しくは親が認知症で家を売れないときで解説しています。相続人が多い、関係が複雑という場合ほど、売却までの時間を長めに見ておくことが大切です。その間も空き家の固定資産税や管理の負担は続くため、手続きと並行して家の状態にも目を配ってください。

事故物件ならではの注意：相続放棄・清掃・告知の順番

相続放棄を考えているなら、登記や売却の前に判断する

事故物件の相続では、賃貸物件での損害賠償や借金などを理由に、相続放棄を考える方もいます。相続放棄は、相続人になったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。相続登記をして家を売ると、相続を認めた（単純承認）とみなされ、その後は相続放棄ができなくなるおそれがあります。家財の処分も同じ扱いになることがあるため、放棄の可能性があるうちは、売却や片付けを進める前に司法書士・弁護士に確認してください。判断の考え方は親が孤独死したら相続放棄すべき？で解説しています。

特殊清掃は登記より先に必要になることも

孤独死などで発見が遅れた場合、においや害虫の問題があるため、相続登記より先に特殊清掃が必要になることがあります。近隣への影響を防ぐための応急的な清掃は、早めに行うのが一般的です。ただし、相続放棄を考えている場合は、どこまでの作業なら問題がないかを専門家に確認しながら進めてください。特殊清掃の内容は特殊清掃とは？をご覧ください。

買主への告知は相続人が引き継ぐ

相続人が売主になる場合、家で起きた事故について買主に告げる立場も相続人が引き継ぎます。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告知不要ですが、特殊清掃などが行われた場合は告知の対象です。遠方に住んでいて詳しい状況を知らない場合でも、警察や管理会社から聞いた内容、清掃の記録などをまとめておくと、告知書（物件状況等報告書）を書くときに役立ちます。

次に何をすればいい？登記と売却を同時に相談する

まず確認したいこと

• 法務局で登記事項証明書を取り、今の名義人を確認する
• 固定資産税の納税通知書で、土地・建物の評価額を確認する
• 相続人が誰か、連絡が取れるかを確認する
• 相続放棄の期限（3か月）と相続登記の期限（3年）を確認する

登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得でき、オンラインで請求して郵送してもらうこともできます。名義人が誰か、抵当権などが残っていないかがわかるので、相談のときに手元にあると話が早く進みます。古い住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却の前に抹消の手続きも必要になります。

相続登記が済んでいなくてもご相談ください

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件・相続物件の買取を行っており、当社が直接買主になります。相続登記が済んでいない段階でもご相談いただけます。登記は司法書士の業務なので、決済に向けた登記の段取りは司法書士と合わせて進めます。特殊清掃の前でも、遺品や家財が残ったままでも査定でき、古物商許可があるので家財の回収も行えます。契約不適合責任は免責で買い取ります。

相談は無料・秘密厳守

「名義がどうなっているかもわからない」「相続人と話す前に相場を知りたい」という段階でもかまいません。査定・相談は無料で、秘密は厳守します。チラシやポータルサイトに載せないため、近所に知られずに進められます。お電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）か相談フォームからご連絡ください。