事故物件の契約不適合責任とは？売主の責任と免責特約、告げずに売った場合の注意点

事故物件の契約不適合責任とは？まず結論

契約不適合責任＝「契約の内容と違う」ときの売主の責任

契約不適合責任とは、売ったものが、種類・品質・数量について契約の内容に合っていないとき、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月1日施行の改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」から変わりました。昔の「隠れた瑕疵（欠点）」があるかどうかではなく、「契約で約束した内容と合っているか」が判断の中心になったのが大きな変化です。

事故物件の場合、自殺や事件、発見が遅れた孤独死などの心理的瑕疵が、契約の内容に合わない「品質」の問題として扱われることがあります。心理的瑕疵の意味は心理的瑕疵とはで解説しています。昔の瑕疵担保責任では、買主ができるのは主に損害賠償と解除でしたが、改正後は修補などの請求や代金減額の請求も明文で認められ、買主の選択肢が広がっています。

告げて売れば「契約の内容」になる

大切なのは、事故の事実を告げ、買主がそれを理解して契約したなら、その事実は契約の内容に含まれるという点です。たとえば「室内で自殺があった」と告知書や重要事項説明書に書き、買主が納得して買ったのであれば、後で「契約と違う」とは言いにくくなります。反対に、告げずに売れば、契約の内容に合わない物件を渡したことになりかねません。

個人の売主は免責にできる。ただし例外あり

個人の売主は、売買契約の特約で契約不適合責任を負わない（免責）とすることができます。古い家や事故物件の売買では、免責特約をつけることが少なくありません。ただし、民法では売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れないとされています。

契約不適合が認められると買主は何を求められるか

買主の4つの権利

心理的瑕疵は「直せない」ので金銭や解除の問題に

雨漏りなら修理で解決できますが、心理的瑕疵はリフォームをしても消えません。そのため、事故物件の契約不適合は、代金の減額、損害賠償、契約の解除の問題になりやすいのが特徴です。解除となれば、売主は受け取った代金を返さなければならず、すでにその代金を使っていた場合などは大きな負担になります。

どこまで認められるかは事案しだい

どの程度の減額や賠償が認められるかは、事故の内容、経過した年数、物件の種類や立地、売買価格などによって変わります。過去の裁判例でも、事案の重さや経過年数をふまえて判断されています。「この場合はいくら」という決まった基準はないため、実際に問題になったときは弁護士に相談してください。

買主はいつまで責任を追及できる？期間の考え方

種類・品質の不適合は「知ってから1年以内に通知」

民法では、種類や品質に関する契約不適合について、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則として責任を追及できなくなるとされています。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この1年の制限はかかりません。事故の事実を知りながら告げずに売った売主は、この期間制限で守られない可能性が高いということです。

別に「消滅時効」もある

通知とは別に、権利そのものにも消滅時効があります。一般的には、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で時効にかかるとされています。どの時点から数えるかは事案によって争いになることがあるため、具体的な判断は弁護士に確認してください。期間の考え方は事故物件の告知義務違反に時効はある？でも整理しています。

契約で期間を短くすることもできる

個人どうしの売買では、「引渡しから3か月以内に通知されたものに限り責任を負う」といったように、責任を負う期間を契約で短くすることも一般的です。ただし、これも免責と同じく、知りながら告げなかった事実には効かないと考えておくべきです。

売主の立場で変わる：個人・宅建業者・事業者の違い

個人が売主：免責特約が有効

相続した家を個人として売るような場合、売主は免責特約をつけることができます。買主が個人でも業者でも、特約自体は有効です。ただし、繰り返しになりますが、知りながら告げなかった事実は免責されません。また、免責にするかどうかは買主との合意で決まるため、買主が個人で住宅ローンを使う場合などは、免責の範囲を限定する（建物の設備だけ免責にする、期間を短くするなど）形で折り合うこともあります。

宅建業者が売主：免責は大きく制限される

不動産会社（宅建業者）が自ら売主となり、宅建業者でない人に売る場合は、宅地建物取引業法で買主に不利な特約が制限されています。責任の通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効です。事故物件を買い取った業者が再販するときは、この責任を前提に事前の告知を徹底する必要があります。

事業者が売主で買主が消費者：消費者契約法にも注意

宅建業者でなくても、法人などの事業者が消費者に売る場合は、消費者契約法により、事業者の損害賠償責任を全部免除する条項などが無効になることがあります。法人名義の物件や、賃貸経営をしている方の物件を売る場合は、契約書の内容を専門家に確認しておきましょう。

事故物件で「知りながら告げなかった」とされやすいケース

注意したい典型的なパターン

• 家族が室内で亡くなったことを知っていたのに、告知書に「なし」と書いた
• 特殊清掃やリフォームをした事実を伏せ、「きれいな状態」とだけ説明した
• 買主や不動産会社から質問されたのに、あいまいに答えた・否定した
• 「何年も前のことだから」と自己判断で伝えなかった

売買には、国土交通省のガイドラインでも告知期間の目安がありません。「時間が経ったから言わなくていい」とは考えないことが大切です。売買での告知の範囲は事故物件の売却と告知義務で詳しく解説しています。

告げなくてよい死もある

一方で、ガイドラインでは老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など）は原則として告知不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームを行った場合は告知の対象です。迷うときは「告げる」方向で考えるのが安全です。告げたことで価格が下がる心配より、告げなかったことで後から代金の返還を求められる心配のほうが、売主にとってずっと重い負担になります。

告知書に書くことが自分を守る

告知書（物件状況等報告書）には、知っている事実を、わかる範囲で具体的に書きましょう。日付や状況が正確にわからなくても、「〇年ごろ、室内で家族が亡くなり、特殊清掃を行った」といった形で記載しておけば、後で「告げていない」と言われるリスクを減らせます。

契約不適合責任の心配を減らす売り方

仲介で個人に売る場合

不動産会社に仲介を頼み、個人の買主に売る場合は、免責特約をつけるかどうか、つけるならどの範囲かを買主と話し合って決めます。買主が住宅ローンを使う場合などは、免責に抵抗を持たれることもあります。告知書の作成や重要事項説明は不動産会社がサポートしますが、事実を伝えるのは売主の役目です。

買取業者に直接売る場合

事故物件を専門に扱う買取業者は、事故の事実や建物の状態をふまえて査定し、契約不適合責任を免責とする条件で買い取ることが多くあります。買主がプロなので、引渡し後に設備の不具合や事故の内容をめぐって請求されるリスクを減らせるのが利点です。仲介より価格が低くなる傾向はありますが、売ったあとの心配が少ない売り方です。

免責特約とあわせて確認したい契約書のポイント

• 免責の範囲：建物だけか、土地や設備も含むか
• 告知した事実の書き方：告知書・重要事項説明書の記載と食い違いがないか
• 引渡し時の状態：家財や遺品を残したまま引き渡せるか、特殊清掃は誰が行うか
• 手付金や違約金の定め：解除になった場合の扱い

特約の文言は、一般的な書式に沿って不動産会社が用意するのが普通ですが、内容は売主自身も読んで理解しておきましょう。わからない言葉があれば、署名・押印の前に必ず説明を求めてください。

免責で売りたい方が次にすること

準備しておくとよいこと

1. 事故の時期・場所・状況、特殊清掃やリフォームの有無をメモにする
2. 登記の名義を確認する（相続した物件は相続登記が必要）
3. 過去の修繕や設備の不具合など、事故以外に知っている点も書き出す

GEEZは契約不適合責任を免責で買い取ります

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買主となって買い取る不動産会社です。事故の事実を前提に査定し、契約不適合責任は免責で買い取ります。

• 査定・相談は無料、秘密厳守。チラシやポータル掲載をしないため近所に知られにくい
• 特殊清掃前・遺品や家財が残ったままでも相談可能（古物商許可があり家財の回収も可能）

「告知書に何を書けばいいかわからない」という段階でもご相談ください。無料相談フォーム、またはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）でお受けしています。法律上の判断が必要な点は、弁護士・司法書士にご確認ください。