心理的瑕疵とは？意味と「告知事項あり」との関係、物理・法律・環境的瑕疵との違い

心理的瑕疵とは？意味をひとことで

「瑕疵」は欠点、「心理的」は気持ちの面

「瑕疵（かし）」とは、本来あるべき品質や状態が欠けていること、つまりきず・欠点のことです。雨漏りやシロアリ被害のように目に見える欠点もあれば、目に見えない欠点もあります。心理的瑕疵は、物件の機能は正常でも、そこで過去に起きた出来事などを知ると「住みたくない」「気味が悪い」と感じる人が多い、という気持ちの面の欠点を指します。

代表例は「人の死」に関する出来事

• 室内での自殺
• 殺人などの事件
• 火災による死亡
• 発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった孤独死

このほか、近くに暴力団の事務所がある、といった事情も心理的な抵抗感につながるとして、広い意味で心理的瑕疵に含めて説明されることがあります（後で説明する「環境的瑕疵」と重なる部分です）。

反対に、病気で入院先の病院で亡くなった場合や、自宅で亡くなってもすぐに発見された自然死の場合は、一般に心理的瑕疵とは扱われません。「家族が自宅で亡くなった」というだけで、すぐに事故物件になるわけではない点は、まず押さえておいてください。

「人によって感じ方が違う」のが特徴

心理的瑕疵は、人によって感じ方が大きく違うのが特徴です。まったく気にしない人もいれば、強い抵抗を感じる人もいます。そのため、何が心理的瑕疵にあたるか、どこまで告げるべきかの線引きが長くあいまいでした。2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、人の死に関する告知の目安が初めて示されました。

心理的瑕疵の言い換え：「告知事項あり」「事故物件」との関係

よく使われる言い方

「告知事項あり」＝事故物件とは限らない

広告に「告知事項あり」とあっても、その中身が人の死とは限りません。雨漏りの履歴、近隣の騒音、建物の一部が越境しているなど、さまざまな事情が含まれます。何が告知事項なのかは、不動産会社に具体的に聞くのが確実です。

広告の段階では、亡くなった方やご遺族への配慮、近隣への影響などから、詳しい内容まで書かれないのが一般的です。具体的な内容は、問い合わせや内見の際に口頭で説明され、契約前の重要事項説明や告知書で書面に残されます。借りる・買う側は、説明を受けた内容が書面にも記載されているかを契約前に確認しておくと安心です。

「事故物件」の定義は別記事で

事故物件という言葉の範囲や、どんな死が該当するかの詳しい説明は事故物件とは？定義・種類・調べ方にまとめています。孤独死の場合の考え方は孤独死は事故物件になる？をご覧ください。

心理的瑕疵と物理的・法律的・環境的瑕疵の違い

4種類の瑕疵の比較

心理的瑕疵は「直せない」のが大きな違い

物理的瑕疵の多くは修理や工事で直せます。法律的瑕疵も、条件によっては是正できる場合があります。一方、心理的瑕疵は過去の事実そのものが原因なので、リフォームをしても消えません。特殊清掃やリフォームで室内をきれいにすることは大切ですが、それで告知が不要になるわけではない点に注意が必要です。

心理的瑕疵と環境的瑕疵の境目

近くに火葬場や墓地がある、といった事情は、環境的瑕疵と心理的瑕疵のどちらとしても語られることがあります。分類よりも大切なのは、その事情が買主・借主の判断に重要な影響を与えるかどうかです。迷う事情は、契約前に伝えておくほうがトラブルを防げます。

なお、ひとつの物件に複数の瑕疵が重なることもあります。たとえば、発見が遅れた孤独死のあった古い一戸建てでは、心理的瑕疵に加えて、体液による床下の傷み（物理的瑕疵）や、再建築の可否（法律的瑕疵）が問題になることがあります。売却の際は、それぞれを分けて整理しておくと、買主への説明や査定がスムーズになります。

民法改正で「瑕疵」はどうなった？契約不適合責任との関係

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

2020年4月1日に施行された改正民法で、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。売ったものが、種類・品質・数量について契約の内容に合っていない場合に、売主が責任を負うという考え方です。法律の条文からは「瑕疵」という言葉が消えましたが、実務では今も「心理的瑕疵」という言葉が広く使われています。

心理的瑕疵も契約不適合になり得る

告げるべき心理的瑕疵を告げずに売り、買主が後から知った場合、「契約の内容に合わない物件だった」として、買主から修補（直すこと）の代わりに代金の減額、損害賠償、契約の解除などを求められるおそれがあります。心理的瑕疵は直せないため、代金減額や損害賠償、解除の問題になりやすいのが特徴です。

告知して契約内容に入れておくことが大切

反対に、事実を告げ、買主がそれを理解したうえで契約していれば、その事実は「契約の内容」に含まれます。告知書（物件状況等報告書）や重要事項説明書に記載しておくことで、後から「聞いていない」と言われるリスクを減らせます。個人の売主は特約で契約不適合責任を免責にできますが、知りながら告げなかった事実は免責されません。詳しくは事故物件と契約不適合責任で解説しています。

心理的瑕疵がある物件の告知のルール

告知が不要とされる死

ガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など）は原則として告知不要とされています。人が住まいで亡くなるのは自然なことで、それだけで心理的瑕疵とはいえない、という考え方です。また、隣の住戸や、日常生活で通常使わない共用部分での死も原則対象外です。

告知が必要とされる死と期間

• 自殺・他殺・火災などによる死亡
• 自然死でも、長期間発見されず特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合

賃貸では、事案の発生（特殊清掃などをした場合は発覚）からおおむね3年が経てば原則告知不要です。売買には期間の目安がありません。事件性・周知性・社会的影響が大きい事案は、期間にかかわらず告知が必要な場合があります。また、質問された場合は告げるのが基本です。

人の死以外の心理的瑕疵

ガイドラインが対象にしているのは人の死に関する事案だけです。それ以外の心理的な事情（近隣の嫌悪施設など）は、ガイドラインの外で、取引ごとに判断されます。告知期間の詳しい考え方は事故物件の告知義務は何年で消える？を参考にしてください。個別の判断は弁護士や宅建業者に確認しましょう。

心理的瑕疵は価格・家賃にどう影響する？

一般に相場より安くなる

心理的瑕疵がある物件は、買い手や借り手が限られるため、一般に周辺相場より安い価格・家賃で取引されます。どれくらい下がるかは一律ではなく、自然死で発見が遅れたケースと事件のケースとでは大きく違います。相場の考え方は事故物件はどれくらい安くなる？にまとめています。

影響が大きくなりやすい事情

• 事件性があり、報道されるなど広く知られている
• 事案から年数があまり経っていない
• 一戸建てで、建物と土地全体の印象に影響しやすい
• 地域で噂が広まりやすい住宅地にある

影響を小さくするためにできること

特殊清掃や消臭をきちんと行い、必要な範囲で内装を新しくすることで、内見時の印象はよくなります。ただし、やりすぎたリフォーム費用が売却価格で回収できないこともあります。売却を考えるなら、リフォームの前に査定を取り、どこまで手を入れるべきかを比べるのがおすすめです。買取の場合は、リフォームをしない現状のままで査定・売却できることが多く、工事費や工事期間の負担をかけずに手放せます。賃貸に出す場合も、家賃の下げ幅と工事費のバランスを先に試算しておくと判断しやすくなります。

心理的瑕疵のある物件を持っている方が次にすること

事実関係をメモにまとめておく

いつ、どこで、どのような出来事があったか、特殊清掃やリフォームをしたか、警察や管理会社とのやりとりはどうだったかを、わかる範囲でメモにしておきましょう。告知書の記入や、不動産会社への相談がスムーズになります。つらい出来事を思い出す作業になるため、ご家族と分担して無理のない範囲で進めてください。

心理的瑕疵のある物件の買取という選択肢

心理的瑕疵のある物件は、一般の仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買主となって買い取る不動産会社です。告知事項があることを前提に査定し、契約不適合責任は免責で買い取ります。

• 査定・相談は無料、秘密厳守。チラシやポータル掲載をしないため近所に知られにくい
• 特殊清掃の前でも、家財が残ったままでも相談できる

「この出来事は心理的瑕疵にあたるのか」という段階のご相談でもかまいません。無料相談フォーム、またはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）でお問い合わせください。

相続した物件なら手続きも並行して

亡くなった親の家など、相続した物件に心理的瑕疵がある場合は、売る前に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。相続放棄を考えている場合は、物件を売ったり処分したりすると相続を認めたとみなされることがあるため、先に司法書士や弁護士に相談してください（事故物件を相続してしまったら）。