事故物件で不動産屋が負う義務とは？調査・説明義務の範囲と売主・貸主が伝えるべきこと

事故物件で不動産屋が負う義務の全体像

重要事項の説明義務

宅地建物取引業法では、宅建業者は契約が成立するまでの間に、買主・借主に対して重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士が説明することが義務づけられています。法律で決まった項目のほか、買主・借主の判断に重要な影響を与える事実も、知っていれば説明する必要があります。過去の自殺や事件などの心理的瑕疵は、この「重要な影響を与える事実」にあたり得ます。

故意に告げないことの禁止

同じく宅地建物取引業法では、宅建業者が重要な事項について故意に事実を告げない、または事実と違うことを告げる行為を禁止しています。売主・貸主から事故の事実を聞いていながら黙って契約させれば、行政処分の対象になり得るほか、買主・借主から損害賠償を求められることもあります。

人の死についてはガイドラインが目安

人の死をどこまで告げるかは長くあいまいでしたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。告知の対象・期間・調査の範囲についての目安が示され、今の実務はこれに沿って行われています。なお、ガイドラインの対象は住宅として使う不動産（居住用不動産）で、オフィスなどは対象外とされています。ガイドラインの全体像は事故物件のガイドラインをやさしく解説にまとめています。

調査義務の範囲：業者はどこまで調べるのか

「通常の情報収集」で足りる

ガイドラインでは、宅建業者は人の死について、媒介などの業務の中で行う通常の情報収集を行えば足りるとされています。具体的には、売主・貸主や管理業者への確認や、告知書への記載の依頼が中心です。照会した売主・貸主・管理業者から「わからない」と回答された場合や回答がなかった場合でも、業者に重大な過失がなければ、照会したことで調査はなされたものと考えられています。その場合、業者は買主・借主に「不明である」旨を告げれば足りるとされています。周辺の住民への聞き込みや、インターネットでの検索などの自発的な調査を行う義務はないとされています。亡くなった方やご遺族、近隣の方のプライバシーへの配慮も理由のひとつです。

売主・貸主に告知書の記載を求める

ガイドラインは、宅建業者が売主・貸主に対して、告知書（物件状況等報告書）などに過去の事案の有無を記載してもらうことが望ましいとしています。売主・貸主が正しく記載していれば、業者はそれをもとに説明します。反対に、売主・貸主が事実を書かなければ、業者が知る手段は限られます。

疑わしい事情に気づいたとき

ガイドラインは、自発的な調査義務がないのは人の死に関する事案を疑わせる「特段の事情」がない場合だとしています。業務の中で、たとえば近所の方から話を聞いた、室内に特殊清掃の跡がある、といった事案の存在をうかがわせる事情に気づいた場合は、売主・貸主に確認するのが一般的な対応です。気づいていながら確認もせず説明しなかった場合は、業者の責任が問われる可能性があります。どこまでが「通常の情報収集」かは個別の事情によるため、争いになったときは弁護士に相談してください。

何を告げ、何を告げなくてよいのか

告知が必要なケース・不要なケース

期間については、賃貸は事案の発生（特殊清掃等をした場合は発覚）からおおむね3年が原則の目安で、売買には目安がありません。事件性・周知性・社会的影響が大きい事案は期間にかかわらず告知が必要な場合があり、買主・借主から聞かれた場合や、把握しておくべき特段の事情がある場合は告げるとされています。

告げる内容と配慮

告知するときは、事案の発生時期、場所、死因（わからない場合はその旨）、特殊清掃などの有無を伝えるのが基本です。一方で、ガイドラインでは、亡くなった方やご遺族の名誉と生活の平穏に配慮し、氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な死の態様・発見の状況などまで告げる必要はないという考え方が示されています。

告知は書面で残す

口頭で伝えるだけでなく、重要事項説明書や告知書に記載し、書面で残すのが基本です。ガイドラインでも、後日のトラブル防止の観点から、書面の交付などによって告げることが望ましいとされています。後で「聞いていない」という争いを防ぐことができ、売主・貸主、業者、買主・借主のすべてを守ることにつながります。書き方の例は事故物件の重要事項説明書の記載例で紹介しています。

売主・貸主の責任と、不動産屋の責任の違い

売主・貸主が事実を隠した場合

売主・貸主が事故の事実を知りながら、告知書に書かず業者にも伝えなかった場合、業者が通常の情報収集で知り得なかったのであれば、責任は主に売主・貸主に向かいます。売買では、民法の契約不適合責任の問題となり、個人の売主が免責特約をつけていても、知りながら告げなかった事実は免責されません（事故物件と契約不適合責任）。

業者が知りながら説明しなかった場合

業者が売主・貸主から事実を聞いていた、または事案をうかがわせる事情に気づいていたのに説明しなかった場合は、業者自身も責任を問われます。宅地建物取引業法上の処分の対象になり得るほか、買主・借主に対する損害賠償の責任が生じることがあります。

媒介と「業者が自ら売主・買主」の違い

不動産会社が仲介（媒介）するときは、売主と買主の間に立つ立場です。一方、買取業者が自ら買主になる場合は、業者は物件の状況を自分で確認したうえで買い取ります。また、宅建業者が自ら売主となって一般の買主に売る場合は、宅地建物取引業法により、売主の責任を軽くする特約が大きく制限されます。立場によって、負う責任の重さが変わることを知っておきましょう。

買取の場合、売主は買主となる業者に事実を直接伝えることになります。仲介のように第三者の買主に向けた説明を重ねる必要がないため、告知の内容や伝え方に悩む負担を減らせるのも特徴です。もちろん、買取であっても、知っている事実を正確に伝えることが前提になります。

売主・貸主として不動産屋に頼むときの注意点

知っていることはすべて伝える

「言うと安くなるから」「何年も前のことだから」と事実を伏せたくなる気持ちは自然ですが、伏せた事実が後で明らかになったときの責任は、売主・貸主自身が負うことになります。事案の時期・場所・状況・清掃やリフォームの内容を、わかる範囲で業者に伝え、告知書に記載しましょう。告知が必要かどうか迷う事実も、まず業者に相談するのが安全です。判断は業者と一緒に行えばよく、売主・貸主がひとりで抱え込む必要はありません。

確認しておきたいこと

• 告知書・重要事項説明書にどう書かれるか、事前に文面を見せてもらう
• 広告や募集図面での表記（「告知事項あり」など）と、問い合わせへの答え方
• 内見時に、誰がどのように説明するか
• 近所に知られたくない場合、広告の出し方をどうするか

業者選びの目安

事故物件の取り扱いに慣れた業者かどうかは、告知の範囲や書き方について具体的に説明できるか、ガイドラインの内容を正しく理解しているかで見えてきます。「言わなくても大丈夫」「一人住めば消える」といった説明をする業者には注意が必要です（事故物件は一度住めば告知不要？）。買取業者の選び方は事故物件の買取業者の選び方で解説しています。

買主・借主として不動産屋に確認するときのコツ

質問すれば告げるのが基本

ガイドラインでは、買主・借主から質問された場合は、期間の目安を過ぎていても告げるのが基本とされています。気になる物件では、「この部屋や建物で、過去に人が亡くなったこと、事件や事故はありましたか」と具体的に質問するのが確実です。回答は、メールなど記録に残る形でもらうと安心です。聞き方のコツは不動産屋は事故物件を聞いたら教えてくれる？で紹介しています。

「知らない」と言われたときの考え方

業者は自発的な調査義務を負っていないため、売主・貸主から聞いていなければ、本当に知らないこともあります。どうしても気になる場合は、業者を通じて売主・貸主に確認してもらう、民間の事故物件掲載サイトや近所の方の話を参考にするなどの方法があります（事故物件の調べ方・見分け方）。ただし、ネットの情報には誤りもあるため、うのみにはしないでください。ガイドラインも、近隣への聞き込みやネット・報道の情報は正確性の確認が難しいとして、慎重な扱いを求めています。

契約後に知ったときの相談先

契約後に、告げられていなかった事故の事実を知った場合は、まず契約書と重要事項説明書、告知書を確認し、業者に事実関係を問い合わせます。業者の対応に問題があると感じるときは、免許を出している都道府県などの宅建業の担当窓口や、消費者ホットライン（188）、弁護士に相談してください。

事故物件の売却を考えている方が次にすること

告知書づくりから始める

売却の相談をする前に、いつ、どこで、何があったか、特殊清掃やリフォームをしたかを、わかる範囲でメモにしておきましょう。業者への説明や告知書の作成がスムーズになり、説明もれを防げます。相続した物件の場合は、相続登記が済んでいるかも確認してください（2024年4月1日から義務化）。

GEEZは当社が直接買主になります

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買主となって買い取る不動産会社です。事故の事実を前提に査定し、契約不適合責任は免責で買い取ります。

• 査定・相談は無料、秘密厳守。チラシやポータル掲載をしないため近所に知られにくい
• 特殊清掃の前でも、遺品や家財が残ったままでも相談可能（古物商許可があり家財の回収も可能）
• 宅地建物取引業 大阪府知事(2)第62068号

「どこまで告知すればいいかわからない」という段階でも、宅地建物取引士がご説明します。無料相談フォーム、またはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）でお問い合わせください。