事故物件を売却するときの告知義務｜何年前まで伝える？告知書の書き方と土地の場合

事故物件を売却するときの告知義務の全体像

売主には「知っている事実を伝える」責任がある

不動産を売るとき、売主は買主が買うかどうか、いくらで買うかの判断に大きく影響する事実を伝える必要があります。過去にその家で人が亡くなったことは、建物そのものに傷みがなくても、住む人の気持ちに影響します。このような事情を「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼びます。言葉の意味は心理的瑕疵とはで解説しています。

国交省ガイドラインでの売買の扱い

国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、売買について次のように整理されています。

賃貸の「3年」は売買には当てはまらない

賃貸では、事案の発生（特殊清掃をした場合は発覚）からおおむね3年で原則告知不要とされています。一方、売買には期間の目安が示されていません。家は高額で長く持つものなので、買主が受ける影響が大きいと考えられているためです。賃貸の扱いは賃貸の告知義務、期間の考え方の総まとめは告知義務は何年で消える？をご覧ください。

何年前の事案まで告知する？売買での年数の考え方

「何年前まで」という決まりはない

「20年前のことでも言わないといけないのか」というご質問をよくいただきます。売買については、法律にもガイドラインにも「何年前まで」という区切りはありません。判断の軸は、その事実を知っていたら、買主は買わなかったか、値段の交渉をしたかという点です。

年数が経っても告知が必要になりやすいケース

• 事件として報道され、地域の多くの人が今も覚えている
• 事故物件の情報サイトに掲載され、ネットで簡単に知られる状態
• 自殺や他殺など、買主が特に気にしやすい内容
• 買主から「過去に何かありましたか」と質問された

裁判でも、相当の年数が経っていても告知が必要だったと判断された例と、年数の経過などから告知義務を否定した例の両方があり、事案ごとに判断されています。

迷ったら「伝える」ほうが安全

告知しすぎて困ることはほとんどありませんが、告知しなかったことが後でわかると、契約の解除や損害賠償に発展するおそれがあります。迷ったときは伝える、を基本にしてください。告知しなかった場合の責任は告知義務違反とはで詳しく説明しています。

前の持ち主の時代に起きた事案は？

中古で買った家や、親から相続した家では、自分が持つ前に起きた事案もあり得ます。売主が知っている限り、自分の所有期間かどうかに関係なく伝えるのが基本です。買ったときの重要事項説明書や告知書が残っていれば、そこに記載がないかを確認してください。書類に記載があったのに伝えなかった場合は「知っていた」と扱われる可能性が高くなります。

売主が伝える内容と、伝えなくてよいこと

伝える基本の4項目

ガイドラインで告げるべきとされている内容は、次の4つが基本です。

1. 事案が起きた時期（特殊清掃をした場合は発覚した時期）
2. 場所（どの部屋か、建物内か敷地内か）
3. 死因（自然死・自殺・他殺など。不明ならその旨）
4. 特殊清掃や大規模なリフォームを行ったかどうか

伝えなくてよいこと

亡くなった方の氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な亡くなり方、発見されたときの様子までは伝える必要はありません。ご遺族のプライバシーにかかわる情報なので、むしろ必要以上に話さない配慮が求められます。買主から詳しく聞かれた場合も、告知に必要な範囲を落ち着いて答えれば十分です。答えにくい質問は、仲介会社や買取業者を通して回答する形にしてもかまいません。

直接見聞きしていない事実はどう書く？

相続で取得した家など、売主自身がよく知らない過去の出来事もあります。その場合は「詳細は不明」「近所の方から聞いた話」など、どこまで確かな情報かがわかるように書くのが誠実な伝え方です。知らないことを無理に書く必要はありませんが、知っていることを書かないのは避けましょう。

口頭だけで済ませない

内見のときに口頭で話しただけだと、後になって「聞いていない」「そこまでとは思わなかった」という食い違いが起きがちです。伝えた内容は告知書や重要事項説明書など書面に残し、買主が受け取ったことがわかる形にしておくと、売主・買主のどちらにとっても安心です。

告知書（物件状況等報告書）の書き方

告知書とは

告知書（物件状況等報告書）は、雨漏りやシロアリ被害、給排水の故障、近隣とのトラブルなど、売主が知っている物件の状態を書く書類です。多くの書式に、事件・事故・自殺などの有無を書く欄があります。ガイドラインでも、宅建業者が売主に告知書への記載を求めることが望ましいとされています。宅建業者には近所への聞き込みまでの調査義務はないため、正確な情報を書けるのは売主です。

記載例（一般的な文例）

重要事項説明書での書き方は重要事項説明書・告知書の記載例でも詳しく紹介しています。

書くときの注意点

• 「なし」と書く前に、家族や親族にも確認する
• 日付がわからない場合は「20XX年ごろ」と幅を持たせて書く
• 清掃や工事の領収書・報告書があれば写しを用意する
• 書いた内容は控えをとっておく

土地のみ・更地にして売る場合の告知

解体しても告知が必要な場合がある

「建物を壊して更地にすれば、事故物件ではなくなる」と考える方もいます。しかし、ガイドラインは主に居住用の建物を想定しており、土地のみの取引については明確な基準を示していません。そのため、更地でも買主がそこに家を建てて住むことを考えれば、過去の事案を知りたいと考える買主は多いのが実情です。

更地にした場合の影響

建物がなくなると、事案の印象は建物があるときより薄れやすく、価格への影響が小さくなる傾向はあります。ただし、解体費用がかかるうえ、住宅が建っていた土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）がなくなる点にも注意が必要です。土地の売買と告知については事故物件の土地はいつまで告知が必要？、解体するかどうかの判断は事故物件は解体して更地にすべき？で詳しく比較しています。

敷地内・隣地で起きた事案は？

建物の外でも、庭や駐車場など敷地内で起きた事案は、その不動産で起きたこととして告知を考えます。隣の家で起きた事案は、原則として告知の対象外ですが、事件性が高く広く知られているなど特別な事情があれば別に考えます。

土地を分けて売る場合

広い土地をいくつかに分けて売る場合、事案のあった建物が建っていた部分と、そうでない部分で買主の受け止め方は変わります。どの区画にどの範囲で影響するかは一律に決められないため、仲介会社や買取業者と相談し、必要に応じて弁護士に確認しながら、告知の範囲を決めてください。

告知した事故物件を売るときの注意点

契約不適合責任の免責特約は「告げた事実」が前提

2020年4月1日施行の改正民法で、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。個人の売主は特約で責任を負わない（免責）とすることができますが、知りながら告げなかった事実については免責されません。つまり、免責特約をつけても、告知をしなくてよいことにはなりません。くわしくは事故物件の契約不適合責任をご覧ください。

価格への影響を知っておく

告知が必要な事案があると、相場より価格が下がることが一般的です。下がり方は事案の内容や年数、立地で大きく変わります。目安は事故物件はどれくらい安くなる？にまとめています。

仲介で売る場合は時間がかかることも

仲介で一般の買主を探す場合、告知事項があると問い合わせが少なく、売れるまで時間がかかることがあります。ポータルサイトに「告知事項あり」と掲載されると、近所の方の目に触れる可能性もあります。売れにくい理由と対策は事故物件が売れない理由で解説しています。

マンションは管理会社・管理組合の情報も確認

分譲マンションの一室を売る場合、事案のあとに管理組合が共用部分の清掃や配管の工事をしていることがあります。管理会社が把握している情報と、売主が告知書に書く内容が食い違わないよう、事前に確認しておきましょう。マンション売却の進め方は事故物件のマンションを売却する方法で解説しています。

告知のことで迷ったら：売主が次にすべきこと

まず事実を整理する

時期、場所、死因、清掃や工事の内容、警察や管理会社とのやりとりなど、わかっていることをメモにまとめます。相続で取得した家なら、相続登記が済んでいるかも確認しましょう。2024年4月1日から相続登記は義務になっています。

法律の判断が必要なときは専門家に

告知の範囲や過去の事案の扱いで判断が難しい場合は、弁護士に相談してください。相続や登記は司法書士、売却にかかる税金は税理士が相談先になります。売却の手順全体は事故物件の売却の流れと必要書類で確認できます。

買取なら、告知した上で契約不適合責任は免責に

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件の買取を行っています。当社が直接買主になるため、告知事項をそのまま受け止めたうえで価格をご提示し、契約不適合責任は免責で買い取ります。特殊清掃の前や遺品が残ったままでも相談でき、チラシやポータルサイトへの掲載もしないので近所に知られずに進められます。査定・相談は無料、秘密は厳守します。「どこまで書けばいいかわからない」という段階からでも、無料相談フォームまたはお電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）でお気軽にご相談ください。