事故物件の賃貸の家賃設定はどうする？オーナー向け再募集の手順と空室を埋める工夫

事故物件を賃貸で再募集するまでの全体の流れ

再募集までの6ステップ

1. 警察の対応・遺族との連絡：契約の終了と残置物（家財）の扱いを確認する
2. 特殊清掃・消臭：においや汚れの原因を取り除く
3. リフォームの範囲を決める：汚損箇所と、印象をよくするための工事を分けて考える
4. 告知内容を整理する：いつ、どこで、何があったかを事実として整理する
5. 家賃と募集条件を決める：周辺相場と事案の内容から設定する
6. 管理会社・仲介会社と共有して募集：告知内容を正確に伝え、重要事項説明に反映する

最初に契約と残置物の整理を

亡くなった入居者の賃貸借契約は、死亡によって自動的に終わるわけではなく、借主の立場は相続人に引き継がれます。部屋を明け渡してもらうには、相続人との合意解約などが必要です。室内の家財も相続人のものなので、オーナーが勝手に処分することはできません。国土交通省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」のように、あらかじめ残置物の扱いを決めておく方法もあります。費用負担の考え方は賃貸で孤独死したら損害賠償は誰が払う？を参考にしてください。

貸すか売るかを最初に考えておく

再募集にはリフォーム費用と、告知期間中の家賃の値下げがかかります。区分マンションの一室や戸建て賃貸などは、貸し続けるより売却したほうが収支がよい場合もあります。工事を始める前に、両方の見通しを比べておくと判断を誤りにくくなります。

告知はどこまで、いつまで？賃貸のルール

告知が必要なケースと期間

ガイドラインでは、自殺・他殺・火災による死亡や、自然死でも長期間発見されず特殊清掃や大規模リフォームを行った場合は、告知が必要とされています。賃貸では、事案の発生（特殊清掃等を行った場合は発覚）からおおむね3年が経てば、原則として告知不要です。ただし、事件性・周知性・社会的影響が大きい事案は期間にかかわらず告知が必要な場合があり、借主から聞かれたときは告げるのが基本です。

告知不要とされるケース

老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など）は、早期に発見された場合は原則告知不要です。隣の部屋や、日常生活で通常使わない共用部分での死も原則対象外です。賃貸での告知の詳しい書き方は事故物件の賃貸の告知義務で解説しています。

間に入居者がいても期間はリセットされない

「一人住めば告知不要になる」という話がありますが、ガイドラインにそのような基準はありません。3年の目安は事案の発生（発覚）から数えます。告知を消す目的で短期間だけ人を住ませることは、トラブルのもとです（事故物件ロンダリングとは）。

事故物件の家賃設定の考え方

周辺相場からの値下げが基本

事故のあった部屋は、気にする人が一定数いるため、周辺の同条件の部屋より家賃を下げて募集するのが一般的です。どのくらい下げるかは一律ではありません。自然死で発見が遅れたケースと、事件のケースとでは借り手の受け止め方が大きく違います。家賃や価格の相場の考え方は事故物件はどれくらい安くなる？にまとめています。

下げ幅を決めるときに見るポイント

• 事案の内容：自然死の発見遅れか、自殺か、事件か。報道されたかどうか
• 立地と需要：駅に近い単身者向けなど、もともと需要が強いエリアは影響が小さくなりやすい
• 建物内の他の部屋の家賃：同じ建物の他室との差が大きすぎると、他の入居者の不満につながることも
• 経過期間：告知期間の目安が過ぎたあと、家賃を相場に戻せるかどうか

「期間限定の値下げ」という考え方

ずっと家賃を下げ続ける必要はありません。告知期間中の入居者には下げた家賃で貸し、次の入居者の募集時に相場に戻すという考え方が一般的です。ただし、入居中の人の家賃を更新時に大きく上げるのは、借主の合意が必要で、現実には難しいことがあります。後で述べる定期借家契約を使えば、期間を区切って条件を見直しやすくなります。管理会社と、何年後にどの家賃に戻すかの見通しを共有しておきましょう。

計算例：相場7万円の部屋を、告知期間中は6万円で貸す場合、1年あたりの差額は12万円です。3年なら36万円になります。リフォームに50万円かけて家賃を6.5万円にできるなら差額は3年で18万円となり、工事費とのバランスを比べて判断します（考え方を示すための例で、実際の家賃や効果は物件によって変わります）。

リフォームの範囲：どこまで直せば貸せるか

最優先は「においの原因」を残さないこと

発見が遅れた場合、体液が床材や下地にしみ込んでいることがあります。表面だけを張り替えても、下地ににおいが残っていると、季節や湿気で再びにおいが出ることがあります。特殊清掃と消臭を終えたうえで、汚損した床材・下地・壁紙などを必要な範囲で交換するのが基本です。特殊清掃の作業内容は特殊清掃とは、費用の目安は特殊清掃の費用相場を参考にしてください（物件や時期で変わります）。

印象をよくする工事は「やりすぎない」

内装を一新すると内見時の印象はよくなりますが、告知が不要になるわけではありません。工事費は、家賃の値下げ分と募集期間を考えて、何年で回収できるかを試算してから決めましょう。たとえば壁紙と照明の交換、水まわりの清掃など、費用が比較的小さく印象が変わりやすい工事から検討するのが現実的です。

原状回復の費用負担を整理しておく

事案によって必要になった清掃・補修の費用は、相続人や連帯保証人に請求できる場合がありますが、年数の経過による劣化や通常の損耗の部分は、もともとオーナーの負担です。工事の見積書は、事案によって必要になった部分と、オーナーの判断で行うグレードアップ部分を分けてもらうと、後の話し合いがスムーズです。請求の考え方は事故物件の損害賠償の考え方で整理しています。

空室を埋めるための募集の工夫

家賃以外の条件で魅力を出す

• フリーレント：入居から一定期間の家賃を無料にする。月々の家賃を大きく下げずに初期の負担を軽くできる
• 初期費用の調整：礼金を下げる、敷金の設定を見直す
• 設備の追加：エアコン・照明・インターネット設備など、比較的小さな投資で選ばれやすくなるもの
• 定期借家契約：期間を区切って貸すことで、告知期間が終わったあとに条件を見直しやすくなる

定期借家契約を使うときの注意

定期借家契約は、期間が満了すると更新されずに終わる契約です。契約は書面で行い、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面を交付して説明する必要があります。手続きを誤ると、普通の賃貸借として扱われるおそれがあるため、管理会社と手順を確認してください。また、定期借家にしたからといって告知が不要になるわけではありません。

情報が届く相手を意識する

事故物件であることをあまり気にせず、家賃や立地を重視する人は一定数います。たとえば、通勤の便を最優先にする単身者や、短期間だけ住む予定の人などです。告知事項があることを募集図面にきちんと記載したうえで、条件を気にする人には丁寧に説明し、気にしない人には合理的な条件を示す、という募集の仕方が結果的に早く決まりやすくなります。

仲介会社によっては、告知事項のある物件の取り扱いに慣れていないこともあります。募集を依頼するときは、告知の内容と伝え方、内見時の説明の仕方を事前にすり合わせておくと、問い合わせへの対応がぶれずに済みます。

オーナーが注意したいポイントとよくある誤解

告知を省くと、損失はかえって大きくなる

告知すべき事実を伝えずに貸し、入居後に借主が知った場合、契約の解除や引っ越し費用・慰謝料などの損害賠償を求められるおそれがあります。管理会社や仲介会社に事実を伝えていないと、業者との信頼関係も損なわれます。告知は、オーナー自身を守るための手続きと考えましょう。

他の入居者への配慮

同じ建物の入居者から事情を聞かれることがあります。詳しい状況を広く伝える必要はありませんが、不安をあおらないよう、清掃や消毒を行ったことなどを簡潔に伝える対応が一般的です。退去が相次ぐことを心配する場合は、管理会社と対応方針を決めておきましょう。共用部分ににおいが残っている場合は、入居者の不安が大きくなりやすいため、共用部分の清掃・消臭も早めに行っておくと安心です。問い合わせの窓口を管理会社に一本化しておくと、伝える内容がばらつかず、うわさが広がるのも防ぎやすくなります。

次の孤独死に備える

高齢の単身者の入居を受け入れる場合は、見守りサービスの利用、緊急連絡先の確保、残置物の扱いを決めておく契約条項、孤独死に備える保険などの備えが役立ちます。具体的な方法は賃貸の孤独死を防ぐために大家ができることや孤独死保険とはで解説しています。

貸すか売るか迷ったら：次にすること

貸し続ける場合と売る場合の比較

事故物件のまま買い取る選択肢

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買主となって買い取る不動産会社です。区分マンションの一室、戸建て賃貸、相続した物件などのご相談をお受けしています。査定・相談は無料、秘密厳守で、チラシやポータル掲載をしないため、他の入居者や近所に知られにくい売り方ができます。特殊清掃の前でも、家財が残ったままでも相談でき、契約不適合責任は免責で買い取ります。

「リフォームして貸すのと、今売るのとではどちらがよいか」という比較のご相談も歓迎です。無料相談フォーム、またはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）でお問い合わせください。