借地の事故物件は売却できる？地主の承諾・借地権の扱いと4つの売り方を解説

借地の事故物件は売れる？結論は「地主の承諾があれば売れる」

売るのは「建物＋借地権」

借地の家では、土地は地主のもの、建物は借地人（家の持ち主）のものです。家の持ち主は、地主との契約にもとづいて建物を建てるために土地を使う権利（借地権）を持っています。借地の家を売るときは、建物の所有権と、この借地権を一緒に買主へ移します。建物だけを売っても、土地を使う権利がなければ買主は住めないからです。

借地権には、土地の賃借権と地上権の2種類がありますが、一般の住宅の借地はほとんどが賃借権です。自分の借地がどちらかは、借地契約書や土地の登記で確認できます。以下は、賃借権の場合を前提に説明します。

第三者に売るには地主の承諾が必要

多くの借地権は、土地の賃貸借（土地を借りる契約）です。民法612条では、借りている権利を他人に譲るには、貸主（地主）の承諾が必要とされています。承諾を得ずに売ってしまうと、地主から契約を解除される原因になりかねません。そのため、借地の家を売るときは、まず地主に相談し、承諾をもらうのが基本です。承諾にあたっては、地主から承諾料（名義書換料）を求められることが一般的です。金額は法律で決まっておらず、地主との話し合いや地域の慣行で決まります。

事故があったこと自体で借地契約が終わるわけではない

借地人が亡くなっても、借地契約は終わりません。借地権は相続財産として相続人に引き継がれます。また、家で事故や孤独死があったこと自体を理由に、地主がただちに契約を解除できるわけではないと考えられます。ただし、地代の滞納や契約違反があれば話は別です。契約書の内容や個別の事情で結論が変わるため、気になる点は弁護士に確認してください。

借地権の基本：相続したときに確認すること

相続で借地権を引き継ぐのに地主の承諾はいらない

相続は「譲渡（売ること）」ではないため、相続人が借地権を引き継ぐことについて地主の承諾は必要ないと一般に考えられています。地主から名義変更料を求められることがありますが、相続の場合に支払う法律上の義務はないとされるのが一般的です。ただし、地主との関係はこの先の売却にも影響します。相続したことは早めに地主に伝え、地代の振込先や名義の変更について話し合っておくとよいでしょう。

確認しておきたい5つのポイント

地代は相続人が払い続ける必要がある

借地権を相続した場合、地代を支払う義務も引き継ぎます。孤独死などで発見が遅れた場合、亡くなってから発見されるまでの地代が未払いになっていることがあります。地代の滞納が続くと契約解除の理由になりかねないため、まず未払いがないかを確認し、あれば早めに精算しましょう。相続するか放棄するか迷っている場合は、払うことが相続を認めたとみなされないかも含めて、司法書士や弁護士に相談してください。相続放棄の考え方は事故物件を相続してしまったら？で解説しています。

地主に事故のことをどう伝える？承諾をもらうまでの進め方

事故のことは隠さずに伝える

借地の家で人が亡くなったことは、地主にとっても無関係ではありません。将来、地主が土地を売ったり貸したりするときに、心理的な影響が出ることもあるからです。後から知られると信頼関係が崩れ、売却の承諾をもらいにくくなります。亡くなった状況や特殊清掃の有無などの事実を、簡潔に、早めに伝えるのが基本です。細かい状況まで話す必要はありませんが、うそやごまかしは避けてください。

承諾をもらうまでの流れ

1. 地主に相続と事故のことを報告し、地代の精算をする
2. 室内の清掃や片付けの方針を決める（特殊清掃が必要なら手配）
3. 売却を考えていることを伝え、地主自身が買い取る意向があるか聞く
4. 第三者に売る場合は、買主の候補と条件を示して承諾を求める
5. 承諾料や新しい契約の条件を話し合い、書面で承諾をもらう

買主のローンにも地主の協力が必要になることがある

借地の家を住宅ローンで買う場合、金融機関から地主の承諾書などを求められることがあります。地主の協力が得られないと、買主がローンを組めず、現金で買える人に限られてしまいます。事故物件はもともと買主が限られるうえ、借地という条件が重なると、さらに買主を見つけにくくなります。住宅ローンについては事故物件で住宅ローンは組める？もあわせてご覧ください。

借地の事故物件の売り方4つ：地主・第三者・同時売却・返還

4つの売り方を比べる

地主の承諾が得られないときは裁判所の許可を求める方法も

地主が正当な理由なく承諾しない場合、借地借家法19条にもとづき、裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てる方法があります（借地非訟事件）。裁判所が相当と認めれば、地主の承諾がなくても譲渡できる許可が出されます。その際、承諾料にあたる金銭の支払いなどが条件になることがあります。また、この申立てがあると、地主が自ら建物と借地権を買い取ると申し出る（介入権）ことができ、その場合は裁判所が決めた価格で地主に売ることになります。手続きには時間と費用がかかるため、弁護士に相談のうえで検討してください。

解体して返す前に、借地権の価値を確認する

「事故があった家だし、壊して土地を返せばいい」と考える方もいますが、急いで決めるのはおすすめしません。借地権には、地域や契約内容によっては財産としての価値があります。解体してしまえば、借地権の価値を交渉する材料がなくなり、解体費用だけが残ることもあります。定期借地権で期間が終わる場合は原則として更地にして返しますが、普通借地権なら売却の余地があります。解体の判断については事故物件は解体して更地にすべき？をご覧ください。

価格の面では、借地の家は土地を所有していない分、所有権の家より低く評価されるのが一般的です。そこに事故物件という事情が加わると、さらに価格は下がりやすくなります。どの売り方がいちばん手元にお金が残るかは、承諾料や解体費、地代の精算なども含めて比べる必要があります。1つの方法に決めつけず、複数の選択肢の見積もりを並べて検討してください。

借地の事故物件で注意したいこと：告知・建物買取請求・相続登記

買主への告知は通常の事故物件と同じ

借地であっても、事故物件として告知が必要かどうかの考え方は変わりません。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告知不要ですが、長期間発見されず特殊清掃などが行われた場合は告知の対象です。売買には告知の期間の目安がないため、年数がたっても告知が必要と考えるのが基本です。告知の考え方は事故物件の告知義務は何年で消える？で解説しています。

買主が建物を買ったのに地主が承諾しない場合

借地借家法14条では、第三者が借地上の建物を取得したのに地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、その第三者は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる（建物買取請求権）とされています。ただし、これは承諾が得られなかった場合の最終手段で、トラブルになりやすい方法です。売主としては、承諾を得てから売買契約を結ぶか、承諾が得られることを契約の条件にしておくのが安全です。

リフォームや建て替えにも地主の承諾が要ることがある

借地契約に「増改築をするときは地主の承諾が必要」という条項（増改築禁止特約）がある場合、特殊清掃のあとに床や壁を大きく直す工事や、建て替えには地主の承諾が必要になることがあります。承諾が得られないときは、借地借家法17条にもとづいて裁判所に許可を求める方法もあります。売る前に大がかりなリフォームを考えている場合は、契約書の条項を先に確認してください。リフォームの範囲の考え方は事故物件のリフォーム費用で解説しています。

建物の相続登記も忘れずに行いましょう。借地上の建物も、相続したら相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務になり、取得を知った日から3年以内に行う必要があります。建物の名義が亡くなった方のままでは売却できません。また、建物の登記は、地主が土地を第三者に売った場合などに借地権を主張する根拠にもなります。相続登記の進め方は相続登記をしていない事故物件を売る方法で解説しています。

次に何をすればいい？借地の事故物件は早めの相談で選択肢が広がる

まず手元にそろえたいもの

• 借地契約書（なければ地代の領収書や振込記録）
• 建物の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書
• 地主の連絡先と、これまでのやりとりの記録
• 室内の状況（特殊清掃の要否、家財の量）

株式会社GEEZにご相談ください

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件・相続物件の買取を行っています。当社が直接買主になるため、買主探しの時間がかからず、地主への承諾のお願いも具体的な条件を示して進められます。特殊清掃の前でも、遺品や家財が残ったままでもご相談いただけます。古物商許可があるので家財の回収も行えます。契約不適合責任は免責で買い取ります。ポータルサイトやチラシに載せないため、近所に知られずに進められます。

相談は無料・秘密厳守

「地主さんにまだ何も話していない」「借地権に価値があるのかわからない」という段階でもかまいません。査定・相談は無料で、秘密は厳守します。お電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）か相談フォームから、物件の状況をお聞かせください。事故物件の売却全体の考え方は事故物件は売れる？も参考にしてください。