事故物件は一度住めば告知不要？「一人挟めばOK」説の由来と今の考え方

事故物件は一度住めば告知不要？結論は「そういうルールはない」

ガイドラインに「間に一人住めば」の基準はない

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、不動産会社が人の死をどこまで告げるかの目安を示したものです。このガイドラインには、「間に別の入居者が住めば告知しなくてよい」という基準はありません。示されているのは、死因の種類（自然死か、それ以外か）、特殊清掃の有無、そして賃貸での経過期間の目安です。

賃貸は「おおむね3年」、売買は期間の目安なし

賃貸では、自殺や他殺、発見が遅れて特殊清掃が行われた孤独死などについて、事案の発生（特殊清掃などが行われた場合は発覚）からおおむね3年が経てば、原則として借主に告げなくてよいとされています。一方、売買には期間の目安がありません。何年前の出来事でも、買主の判断に大きく影響しそうなら告げるのが基本です。

告知義務の期間全体については事故物件の告知義務は何年で消える？で詳しく解説しています。

「一人挟めば告知不要」説はどこから来たのか

ガイドライン以前は「基準がなかった」

2021年のガイドラインができるまで、人の死をいつまで告げるかについて、国としての統一した目安はありませんでした。そのため不動産会社やオーナーは、過去の裁判例や業界内の慣習を手がかりに判断していました。基準があいまいな中で、わかりやすい「目安」として語られるようになったのが「一人挟めば」という話です。

当時は「何年経てばよいか」の答えがなかったため、年数ではなく「次の入居者が住んだかどうか」という、目に見えてわかりやすい区切りが使われやすかったという事情もあります。しかし今はガイドラインで期間の目安が示されているため、この区切りに頼る理由はなくなっています。

次の入居者のあとは告知義務を否定した裁判例がある

賃貸の裁判例の中には、事故のあと最初に入居する人には告げる必要があるが、その入居者がある程度の期間住んで退去したあとの、次の入居者に対しては告知義務がないとした例があります。人が普通に暮らした期間を経れば、心理的な抵抗感は薄れていくという考え方です。この種の判断が「一人挟めば告知不要」と単純化されて広まったと考えられます。

ただし、裁判例はあくまでその事案の事情（期間、立地、事故の内容、入居期間の長さなど）をふまえた個別の判断です。「誰か一人が住めば、いつでも告知不要」という一般ルールを示したものではありません。

短期間だけ住ませる手口が問題視された

この説が広まった結果、告知を消す目的で、身内や関係者を短期間だけ住ませるといった話も語られるようになりました。いわゆる「事故物件ロンダリング」です。こうした手口は、借主・買主をだますことにつながるため、大きなトラブルの原因になります（詳しくは事故物件ロンダリングとは）。

今の実務での考え方：人数ではなく「期間」と「事案の重さ」

判断のポイントは3つ

1. 死因と状況：老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など）は原則告知不要。自殺・他殺・火災による死亡、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームを行った場合は告知対象。
2. 経過期間：賃貸はおおむね3年が原則の目安。売買は目安なし。
3. 事件性・周知性・社会的影響：報道された事件など、広く知られた事案は期間にかかわらず告知が必要な場合がある。

3年が過ぎても「聞かれたら答える」

ガイドラインでは、期間の目安が過ぎていても、借主・買主から質問された場合や、その人が知っておくべき特段の事情がある場合は告げるとされています。「一人挟んだから」「3年経ったから」と、質問に対して事実と違う回答をすることは認められません。

途中の入居者がいても期間はリセットされない

賃貸の3年は、あくまで事案の発生（または発覚）から数えます。間に入居者がいても、3年の数え方が変わるわけではありません。たとえば事案から1年後に入居した人が半年で退去した場合、その次の募集時点ではまだ3年が経っていないため、原則として告知が必要です。

上の表は考え方を示すための一般的な例です。実際の判断は、事案の内容や周辺での知られ方によって変わるため、不動産会社や弁護士に確認してください。

オーナー・不動産会社が「一人挟めば」で判断する危険

告知しなかった場合の責任

告げるべき事実を告げずに貸したり売ったりして、あとで借主・買主が知った場合、契約の解除、損害賠償、売買なら代金の減額などを求められるおそれがあります。売買では、民法の「契約不適合責任」の問題になります（事故物件と契約不適合責任）。また、宅建業者が重要な事実を故意に告げないことは、宅地建物取引業法で禁止されています。

近所の人やネットから伝わる

事故の情報は、近所の方との会話や、事故物件を掲載するサイトなどから入居者の耳に入ることがあります。入居後に知った借主は「だまされた」と感じやすく、話し合いもこじれがちです。告知していれば納得して住んでいたはずの人とのトラブルを、自分から招くことになります。

告知書に正しく書くことが自分を守る

ガイドラインは、不動産会社が売主・貸主に告知書（物件状況等報告書）への記載を求めることが望ましいとしています。オーナー自身が事実を正しく記載し、不動産会社と共有しておくことが、後のトラブルから自分を守ることにつながります。

借主・買主として「一人挟んだ物件」を見分けるには

不動産会社に直接質問する

ガイドラインでは、質問されたら告げることが基本です。気になる物件では「この部屋や建物で、過去に人が亡くなったことはありますか」とはっきり質問し、できれば回答をメールなど記録に残る形でもらうのがおすすめです。聞き方のコツは不動産屋は事故物件を聞いたら教えてくれる？で紹介しています。

不自然なサインに注意する

• 周辺相場より明らかに家賃が安いのに理由の説明がない
• 短い期間で入居者が何度も入れ替わっている様子がある
• 一室だけ内装が新しすぎる、建物の古さと釣り合わない改装がされている
• 「定期借家で1年だけ」など、短期の契約形態を強くすすめられる

どれも事故物件だと決めつける根拠にはなりませんが、確認のきっかけになります。調べ方は事故物件の調べ方・見分け方も参考にしてください。

契約後にわかったときは

入居や購入のあとで告げられていなかったことがわかった場合は、まず契約書と重要事項説明書、告知書を確認し、不動産会社に事実関係を問い合わせます。解決しないときは、弁護士や自治体の消費生活相談窓口（消費者ホットライン188）に相談してください（事故物件と知らされなかったときの解約）。

「一度住めば」にまつわるよくある誤解

誤解1：身内や社員を住ませれば告知が消える

告知を消す目的で、オーナーの家族や関係者を短期間だけ住民票上住まわせても、事案の発生から数える期間は変わりません。むしろ、実態のない入居を理由に告知を省いたことが後でわかると、故意に事実を隠したと受け取られ、責任が重く見られるおそれがあります。

誤解2：リフォームしたから告知はいらない

内装を全面的に新しくしても、そこで起きた事実が消えるわけではありません。ガイドラインでも、特殊清掃や大規模なリフォームが行われたことは、告知が必要になる事情として扱われています。リフォームは「住みやすくするための工事」であって、告知を不要にする手段ではありません。

誤解3：建物を建て替えれば売買でも告知不要

建物を取り壊したり建て替えたりすると、心理的な影響は小さくなると考えられます。ただし、土地の売買で告知が不要になるとは一律には言えません。事件の内容や周辺での知られ方によって判断が変わります。土地の場合の考え方は事故物件の土地は何年で告知不要になる？を参考にしてください。

あわせて知っておきたいこと：隣の部屋の事故はどうなる？
ガイドラインでは、隣の住戸や、日常生活で通常使わない共用部分での死亡は原則として告知の対象外とされています。ただし、事件性や周知性が高い場合は別です。マンションの場合の考え方は事故物件のマンション、違う部屋なら告知は必要？で解説しています。

告知が必要な物件、次に何をすればいいか

貸し続けるなら「告知したうえで選ばれる」工夫を

告知を消そうとするより、告知したうえで条件を整えるほうが結果的にトラブルが少なく、長く安定します。家賃の設定、リフォームの範囲、募集の仕方などは事故物件の賃貸募集と家賃設定で解説しています。

手放すなら「告知事項あり」のまま売る方法がある

売買には告知期間の目安がないため、何年待っても告知が必要なケースは少なくありません。そうした物件は、事故物件を専門に扱う買取業者に直接売る方法があります。株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買主となって買い取る不動産会社です。

• 査定・相談は無料、秘密厳守。チラシやポータルサイトに載せないため、近所に知られずに売却できます
• 特殊清掃の前でも、家財や遺品が残ったままでも相談できます（古物商許可があり家財の回収も可能）
• 契約不適合責任は免責で買い取るため、売ったあとの心配を減らせます

「この物件は告知が必要なのか」「貸すのと売るのはどちらがよいか」といった段階のご相談でもかまいません。無料相談フォーム、またはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）でお気軽にお問い合わせください。