不動産屋は事故物件を聞いたら教えてくれる？結論
聞かれたら、把握している事実を告げる
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、借主・買主から事案の有無について聞かれた場合や、借主・買主が知っておくべき特段の事情がある場合は、宅建業者は把握している事実を告げるものとされています。これは、原則として告知不要とされる自然死や、賃貸で3年が経過した事案であっても同じです。
重要な事実を故意に隠すことは法律で禁止
宅地建物取引業法では、宅建業者が契約の判断に影響する重要な事実を故意に告げなかったり、事実と違うことを告げたりすることを禁じています。知っているのに「何もありません」と答えることは、宅建業者として許されない対応です。
聞かなくても告知される事案
自殺・他殺・火災による死亡や、発見が遅れて特殊清掃をした孤独死などは、聞かなくても告知されるのが原則です（賃貸はおおむね3年）。質問は、それ以外の「原則告知されない事案」まで確認したいときに特に意味があります。告知の対象と期間は事故物件の告知義務は何年で消える？で解説しています。
答えがあいまいなときは確認を頼む
「たぶん大丈夫だと思います」「聞いていないですね」など、はっきりしない答えが返ってくることもあります。その場合は、「貸主（売主）さんに確認したうえで、回答をいただけますか」と頼みましょう。不動産会社が確認した結果として答えてもらうことで、回答の重みが変わります。
「不動産屋は言わない」と言われる理由
理由1：ガイドライン以前はルールがあいまいだった
2021年にガイドラインが公表されるまでは、どこまで伝えるかの明確な基準がなく、業者によって対応がばらばらでした。そのころの「聞いても教えてくれなかった」という体験談が、今も広く語られています。
理由2：告知の対象外の事案は、聞かれなければ伝えない
早く見つかった病死や老衰、入浴中の溺死など日常生活の中での不慮の死は、原則として告知不要です。賃貸では、告知が必要な事案でもおおむね3年が経過すれば原則告知不要になります。こうした事案は、聞かれなければ伝えられないため、後から知った人が「隠されていた」と感じることがあります。ルールに沿った対応であっても、借りる人・買う人の気持ちとの間にずれが生まれやすい部分です。だからこそ、気になる人は自分から質問することが大切になります。
理由3：業者自身が知らないことがある
ガイドラインでは、宅建業者は通常の情報収集で足り、近所への聞き込みなどの自発的な調査義務はないとされています。業者は主に売主・貸主から聞いた情報や告知書をもとに説明するため、売主・貸主が伝えていない事案は、業者も知らないことがあります。業者の義務の範囲は事故物件と不動産屋の義務で詳しく説明しています。
理由4：「一度住めば告知不要」という古い俗説
以前は「間に一人入居すれば次の人には言わなくてよい」という俗説がありました。ガイドラインの基準は期間で、入居者の数ではありません。由来は「一度住めば告知不要」は本当かで解説しています。
不動産会社が事故物件の事実を知らないケース
売主・貸主が伝えていない
不動産会社は、売主・貸主に告知書（物件状況等報告書）を書いてもらって情報を得ます。売主・貸主が事案を書かなかった場合や、相続した家で売主自身が過去の出来事を知らない場合、不動産会社も把握できないことがあります。
管理会社や仲介会社が変わった
賃貸物件では、管理会社が途中で変わったり、募集を担当する仲介会社が管理会社と別だったりすることがよくあります。その場合、窓口の担当者が過去の経緯を知らないことがあります。質問すると、管理会社や貸主に確認してくれるのが一般的です。窓口の担当者がその場で答えられなくても、確認したうえで後日回答してもらう形で問題ありません。急かされて契約を決めるより、回答を待ってから判断しましょう。
不動産会社自身が売主の物件
不動産会社が自分で買い取って売っている物件（買取再販物件）では、その会社が前の持ち主から買ったときの記録を持っているのが一般的です。前の持ち主から受け取った告知書の内容も含めて、どんな事情があったかを確認してみましょう。
かなり前の事案
何十年も前の事案や、何度も持ち主が変わった物件では、記録が残っていないこともあります。そうした場合は「把握していません」という答えになりますが、それは「事案がなかった」という意味ではない点に注意が必要です。自分でできる確認方法は事故物件の調べ方・見分け方にまとめています。
上手な聞き方：事故物件かどうかを確認する質問例
聞くタイミング
質問は、内見の前後や申し込みの前など、契約を決める前に行いましょう。申し込んだ後や重要事項説明の当日になって聞くと、事情があった場合に断りにくくなります。
質問の例
- 「この部屋（家）で、過去に人が亡くなったことはありますか。病死も含めて教えてください」
- 「特殊清掃や、大がかりなリフォームをしたことはありますか」
- 「このマンションの共用部分や、ほかの部屋で事件や事故はありましたか」
- 「相場より家賃（価格）が安い理由はありますか」
- 「3年以上前のことも含めて、把握していることを教えてください」
- 「貸主（売主）さんや管理会社にも確認していただけますか」
「病死も含めて」と添えるのがポイントです。原則告知不要の自然死も、質問すれば把握している範囲で答えてもらえます。マンションの別の部屋の扱いはマンションの違う部屋・共用部分での死亡で解説しています。
なぜ気にするのかを伝えてもよい
「家族が気にするので、過去に何かあった物件は避けたい」など、気にする理由を伝えておくのも一つの方法です。ガイドラインでは、借主・買主にとって特に重要な事情があることがわかっている場合も、告知の対象になるとされています。遠慮して聞かずにいるより、はっきり伝えた方が、不動産会社も確認しやすくなります。
答えは記録に残す：トラブルを防ぐポイント
メールや書面で回答をもらう
口頭で「ありません」と言われても、後から「言った・言わない」になることがあります。質問はメールやチャットで送るか、口頭で聞いた後に「先ほどの回答をメールでもいただけますか」とお願いすると記録が残ります。
重要事項説明書と告知書を確認する
契約前には、重要事項説明書の特記事項や、売主・貸主が書いた告知書の内容を確認しましょう。人の死に関する記載があるか、ある場合は時期・場所・死因・清掃の有無が書かれているかを見ます。チェックの仕方は重要事項説明書・告知書の記載例で紹介しています。
契約後に事故物件だとわかったら
契約前に質問して「ない」と言われたのに、後から告知すべき事案があったとわかった場合は、契約の解除や損害賠償を求められることがあります。そのときに大切なのが、質問と回答の記録です。対応の流れは事故物件と知らされなかったときの解約・返金で解説しています。具体的な判断は、弁護士や消費生活センター（局番なしの188）に相談してください。
よくある疑問：自分で調べる方法と注意点
事故物件の情報サイトは参考程度に
事故物件の情報を地図上で公開しているサイト（大島てるなど）は、気になる物件を調べるきっかけになります。ただし、投稿をもとにした情報も含まれるため、すべてが正確とは限りません。掲載されていた場合は、その内容が正しいかを不動産会社に確認しましょう。
近所の様子を見る
周辺を歩いてみる、時間帯を変えて見に行くなど、物件のまわりの様子を確かめるのも一つの方法です。ただし、近所の方に過去のことを根掘り葉掘り聞くのは、トラブルのもとになるので控えましょう。亡くなった方のご遺族が近くに住んでいることもあります。確認は不動産会社を通して行うのが基本です。
内見で気になる点があれば、その場で聞く
内見のときに、一部の床や壁紙だけが新しい、強い消臭剤の香りがする、浴室だけが新しく交換されている、といった点に気づくことがあります。リフォームの理由はさまざまで、それだけで事故物件とは限りませんが、気になったらその場で「ここを直した理由は何ですか」と聞いてみましょう。
相場より極端に安い物件は理由を確認
同じ地域・同じ広さの物件と比べて家賃や価格が極端に安い場合は、何らかの理由があることが多いものです。事故物件に限らず、建物の傷みや周辺環境なども含めて理由を聞いておくと、納得して判断できます。事故物件に住むかどうかの判断材料は事故物件に住むメリット・デメリットにまとめています。
売主・貸主の方へ：聞かれたときに備えて次にすべきこと
事実を整理し、不動産会社に正確に伝える
不動産会社が正確に答えられるかどうかは、売主・貸主の告知にかかっています。時期・場所・死因・清掃や工事の内容を整理し、告知書に正確に書いて伝えましょう。売主の告知義務は事故物件の売却と告知義務、大家さんの告知義務は賃貸の告知義務で解説しています。
質問への答え方を決めておく
内見の場で急に聞かれると、うまく答えられないこともあります。答える内容をあらかじめ不動産会社とすり合わせておくと、亡くなった方やご遺族のプライバシーに配慮しながら、必要なことを伝えられます。原則告知不要の病死なども、聞かれた場合は把握している事実を伝えることになるため、どこまで話すかを決めておくと落ち着いて対応できます。伝えなくてよいのは、亡くなった方の氏名や年齢、詳しい亡くなり方などです。
説明そのものの負担を減らしたいなら、買取という方法も
株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件の買取を行っています。当社が直接買主になるため、一般の買主への説明や内見対応をくり返す必要がありません。事情をうかがったうえで価格をご提示し、契約不適合責任は免責で買い取ります。特殊清掃前や家財が残ったままでも相談でき、チラシやポータルサイトに掲載しないため近所に知られずに進められます。査定・相談は無料、秘密は厳守します。無料相談フォームまたはお電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）でご相談ください。
