事故物件の国土交通省ガイドラインをやさしく解説｜対象・調査・告知範囲・期間・例外

国土交通省の事故物件ガイドラインとは？全体像と要点

なぜガイドラインが作られたのか

以前は、人が亡くなった物件をどこまで伝えるかについて明確な基準がありませんでした。そのため、不動産会社によって説明の範囲がばらばらで、トラブルの原因になっていました。また、「亡くなった部屋はすべて告知が必要」と考える業者が多いと、一人暮らしの高齢者が部屋を借りにくくなるという問題もありました。大家さんが「部屋で亡くなられると貸しにくくなる」と心配して、入居を断るケースがあったためです。

そこで国土交通省は、検討会での議論をふまえ、2021年10月8日にガイドラインを公表しました。現時点で妥当と考えられる一般的な基準を示したもので、今後の裁判例や社会の考え方の変化に応じて見直されることも想定されています。

ガイドラインの5つの柱

法律ではないが、実務の基準になっている

ガイドラインは法律そのものではありません。宅建業者がこれに沿って対応しなかったからといって、すぐに違法になるわけではありません。ただし、宅建業者が守るべき義務の内容を判断するときの基準として使われるため、実際の取引ではガイドラインに沿って告知するのが標準になっています。なお、ガイドラインに沿って対応しても、民事上の責任（買主・借主との争い）が必ずなくなるわけではない点にも注意が必要です。

ガイドラインの対象：どんな取引・物件に当てはまる？

対象は居住用不動産

ガイドラインの対象は、戸建て住宅やマンション、アパートなど、人が住むための不動産です。住まいは毎日の生活の場であり、そこで人が亡くなった事実が、住む人の気持ちに影響しやすいためです。店舗や事務所、倉庫などの事業用の物件は対象外で、それぞれの事情に応じて個別に判断することになります。

売買と賃貸の両方が対象

不動産会社が売主・貸主の代理や仲介をする場合、自ら売主になる場合のいずれも対象です。ただし、売買と賃貸では告知の期間の考え方が違います（後で説明します）。売主向けの解説は事故物件の売却と告知義務、大家さん向けは賃貸の告知義務にまとめています。

場所の範囲：部屋と、日常的に使う共用部分

告知の対象になるのは、取引する物件そのものと、マンションのベランダや廊下・階段など日常生活で通常使う共用部分で起きた事案です。隣の部屋や、屋上・機械室など日常生活で通常使わない共用部分で起きた死亡は、原則として対象外です。集合住宅の別の部屋で起きた事案の扱いはマンションの違う部屋・共用部分での死亡で詳しく説明しています。

土地だけの取引については、ガイドラインは明確な基準を示していません。建物を解体した後の扱いは事故物件の土地はいつまで告知が必要？をご覧ください。

宅建業者の調査義務：不動産会社はどこまで調べる？

近所への聞き込みまでの義務はない

ガイドラインでは、宅建業者は通常の情報収集の範囲で調べれば足りるとされています。人の死に関する事案があったかどうかを、周辺の住民に聞き込みをしたり、インターネットで調べたりする自発的な調査義務まではありません。亡くなった方や遺族のプライバシーにも配慮が必要だからです。

売主・貸主に告知書を書いてもらう

そのかわり、宅建業者は媒介（仲介）をするとき、売主・貸主に告知書（物件状況等報告書）などへ過去の事案を書いてもらうことが望ましいとされています。売主・貸主が故意に事実を書かなかった場合などは、宅建業者が責任を問われないこともあります。つまり、正確な告知のカギを握っているのは売主・貸主自身です。相続で取得した家などで売主・貸主が詳しい事情を知らない場合は、わからないことを「不明」と書くこと自体が大切な情報になります。知っている範囲を正直に書けば足り、無理に調べて推測を書く必要はありません。

事案の存在を知ったときは確認する

一方で、宅建業者が取引の中で事案の存在を疑わせる事情を知った場合（たとえば近所の方から話を聞いた、管理会社から情報があった場合など）は、売主・貸主に確認するなどの対応が求められます。不動産会社に聞いたときの実情は不動産屋は事故物件を聞いたら教えてくれる？、業者の義務の範囲は事故物件と不動産屋の義務で解説しています。

告知が必要な死・不要な死：ガイドラインの線引き

原則として告知が不要な死

ガイドラインでは、次の死は原則として告げなくてよいとされています。

• 自然死：老衰や持病などによる病死
• 日常生活の中での不慮の死：自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥（ごえん：食べ物が気管に入ること）など

住まいで人が亡くなることは当然に起こり得ることで、それだけで買主・借主の判断に重要な影響があるとはいえない、という考え方です。

自然死でも告知が必要になる場合

自然死や日常の事故死であっても、長い間発見されず、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は告知が必要とされています。特殊清掃とは、亡くなった方の体液や臭い、害虫などに対応する専門の清掃のことです。孤独死と事故物件の関係は孤独死は事故物件になる？で詳しく説明しています。

告知が必要な死

上の「原則告知不要」に当たらない死、たとえば自殺、他殺、火災による死亡、原因がわからない死などは、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、告知が必要です。

告げる内容と、告げなくてよい内容

告げるのは、事案の発生時期（特殊清掃をした場合は発覚時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃などを行った場合はその旨です。亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の様子や発見状況などは告げる必要はありません。書類での書き方は重要事項説明書・告知書の記載例にまとめています。

告知の期間：賃貸はおおむね3年、売買は目安なし

賃貸：おおむね3年で原則告知不要

賃貸では、告知が必要な事案でも、事案の発生（特殊清掃などが行われた場合は発覚）からおおむね3年が経てば、原則として告げなくてよいとされています。賃貸は住む期間が比較的短く、一定の期間が経てば借主の受け止め方も変わると考えられているためです。

売買：期間の目安は示されていない

売買については、期間の目安は示されていません。家は高額で、長く住むことが多いため、借主より買主の受ける影響が大きいと考えられているからです。何年前の事案まで伝えるかは、事案の内容や周りの人の認識で判断することになります。

「一度住めば告知不要」は根拠がない

ガイドラインの基準は「期間」で、間に入居者が入ったかどうかではありません。「一人住めば次からは言わなくてよい」という説は、ガイドラインの考え方とは違います。由来と現在の考え方は「一度住めば告知不要」は本当かで解説しています。

ガイドラインの例外：期間や原則にかかわらず告げる場合

事件性・周知性・社会的影響が大きい事案

事件として大きく報道された、地域の多くの人が知っている、社会的な影響が大きいといった事案は、賃貸で3年を過ぎていても、また隣の部屋や共用部分で起きた事案であっても、告知が必要になる場合があります。

買主・借主から聞かれた場合

買主・借主から「この物件で人が亡くなったことはありますか」と聞かれた場合は、原則告知不要の自然死でも、3年を過ぎていても、把握している事実を告げるものとされています。「ガイドラインで告知不要だから答えない」という扱いにはなりません。

買主・借主が知っておくべき特段の事情がある場合

契約の前に、買主・借主が「家族に心配性の人がいるので、過去に何かあった物件は避けたい」と伝えていた場合など、その人の判断に影響することが明らかな事情があるときも、告知が必要になります。物件を探す立場の方は、気になる場合は遠慮せずに不動産会社へ質問し、答えを書面でもらうと安心です。

例外に当たるか迷ったときの考え方

事件性や周知性が「大きい」かどうかに、数字の基準はありません。報道の有無、近所での知られ方、事故物件の情報サイトへの掲載状況、経過した年数などを合わせて考えます。売主・大家さんの立場では、迷ったら告知する、を基本にすると後のトラブルを防げます。買主・借主の立場では、気になることを事前に伝え、質問しておくことで、例外の扱いを受けやすくなります。

ガイドラインをふまえて、売主・大家が次にすべきこと

自分の物件がどれに当たるか整理する

まず、死因、発見までの状況、特殊清掃やリフォームの有無、時期を整理し、告知が必要かどうかを確認します。判断に迷う場合や、過去の事案の扱いが難しい場合は、弁護士に確認してください。

告知義務を守らないとどうなるか

告知が必要な事案を伝えずに契約すると、後から契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。詳しくは事故物件の告知義務違反とはをご覧ください。反対に、告知が不要な事案まで過剰に伝える必要はありません。ガイドラインの線引きを知っておくことは、必要以上に価格を下げたり、売却をあきらめたりしないためにも役立ちます。

告知事項がある物件の売却は、買取という選択肢も

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件の買取を行っています。当社が直接買主になり、告知事項を前提に価格を決め、契約不適合責任は免責で買い取ります。特殊清掃の前や家財が残ったままでもご相談いただけます。チラシやポータルサイトには掲載しないので、近所に知られずに進められます。査定・相談は無料、秘密は厳守します。監修は宅地建物取引士（大阪府 第118737号）のシュース健人です。ガイドラインのどれに当たるかわからない段階でも、無料相談フォームまたはお電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）でお気軽にご相談ください。