事故物件ロンダリングとは？仕組みと呼ばれ方
短期間の「形だけの入居」で告知を消そうとすること
事故物件ロンダリングは、法律用語ではありません。一般には、自殺や事件、発見が遅れた孤独死などがあった部屋に、オーナーの関係者や協力者を数か月だけ住ませ、その後の募集では「前の入居者には問題がなかった」として事故を告げないやり方を指して使われます。実際には住んでいない「住民票だけの入居」が語られることもあります。
背景にある「一人挟めば告知不要」説
この手口の前提になっているのが、「事故のあと一人でも住めば、次の人には言わなくていい」という説です。ガイドラインができる前に、事故後の最初の入居者が住んだあとの次の入居者には告知義務がないとした裁判例があり、それが単純化されて広まったと考えられます。説の由来と今の考え方は事故物件は一度住めば告知不要？で詳しく解説しています。
今は「人数」ではなく「期間」と「事案の内容」で判断
2021年10月の国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸の告知は事案の発生（特殊清掃などをした場合は発覚）からおおむね3年が原則の目安です。間に入居者がいたかどうかは基準になっていません。さらに、事件性・周知性・社会的影響が大きい事案は、期間にかかわらず告知が必要な場合があります。
事故物件ロンダリングは違法？問題になる理由
「ロンダリング罪」はないが、責任は問われる
「事故物件ロンダリング」という名前の犯罪や罰則があるわけではありません。しかし、告知すべき事実を隠して契約させたこと自体が、民事上の責任の原因になります。借主・買主が後で事実を知れば、契約の解除や損害賠償、売買なら代金の減額を求められるおそれがあります。だまされて契約したとして、契約の取消しが主張されることも考えられます。
宅建業者には法律上の禁止規定がある
宅地建物取引業法では、宅建業者が契約について重要な事項を故意に告げない、または事実と違うことを告げる行為を禁止しています。不動産会社がロンダリングを知りながら加担すれば、行政処分の対象になり得ます。オーナーから「言わないでほしい」と頼まれても、まともな不動産会社は応じません。
「3年経った」とは別物
ガイドラインに沿って、おおむね3年が経った賃貸物件で告知を省くことは、ロンダリングではありません。問題なのは、期間の目安に達していないのに、形だけの入居などを理由に告知を省くことです。また、3年が過ぎていても、借主から聞かれたら事実を答えるのが基本です。
オーナーがロンダリングをやってはいけない理由
発覚する経路はいくらでもある
事故の情報は、近所の方との会話、管理会社の担当者の交代、事故物件を掲載するサイトなど、さまざまな経路で入居者に伝わります。入居してから知った借主は「だまされた」と感じ、引っ越し費用や慰謝料などを求めてくることがあります。形だけの入居に協力した人との関係も、後で問題になりかねません。
失うものが大きい
- 契約解除による空室と、再募集のやり直し
- 引っ越し費用・慰謝料などの損害賠償
- 管理会社・仲介会社からの信頼の低下（取引を断られることも）
- 口コミやネットでの評判の悪化による、建物全体の募集への影響
- 将来売却するときに、売主として告知の経緯を説明しなければならない負担
空室を数か月早く埋めるために得られる家賃と、発覚したときに失うものを比べると、割に合わないことがほとんどです。しかも、一度「事実を隠した」と受け取られると、その後の話し合いで相手の信頼を取り戻すのは簡単ではありません。物件の価値だけでなく、オーナー自身の信用にもかかわる問題だと考えてください。
告知して貸すほうが結果的に安定する
告知したうえで家賃を調整し、事情に納得した人に住んでもらうほうが、退去トラブルが少なく長く住んでもらえることが多くあります。事故物件であることを気にしない人や、家賃を重視する人は一定数います。特に単身者向けの物件や駅に近い物件では、家賃の条件次第で入居が決まることも珍しくありません。告知を前提にした募集の工夫は事故物件の賃貸募集と家賃設定で紹介しています。
借主がロンダリング物件を見抜く方法と、契約後に気づいたとき
「最初から最後まで」を具体的に質問する
「前の入居者は普通に退去しましたか」だけでは不十分です。「この部屋や建物で、過去に人が亡くなったこと、事件や事故はありましたか。直前の入居者より前も含めて教えてください」と聞くのがポイントです。ガイドラインでは、質問されたら告げるのが基本とされています。回答はメールなど記録に残る形でもらうと安心です。
見ておきたいサイン
- 同じ部屋の募集が短い間隔で繰り返されている
- 周辺の同条件の部屋より家賃が明らかに安いのに、理由の説明がない
- 一室だけ不自然に大がかりなリフォームがされている
- 床下や壁の一部だけ張り替えたような跡がある、においを強い芳香剤で隠している
- 短期の定期借家契約を強くすすめられる
どれも単独では事故物件の証拠にはなりませんが、質問するきっかけになります。
事故物件を掲載する民間のサイト（「大島てる」など）や、近所の方の話も参考になります。ただし、掲載情報には誤りや古い情報も含まれるため、うのみにせず、最終的には不動産会社への質問と書面で確認しましょう。調べ方の全体は事故物件の調べ方・見分け方にまとめています。
契約後に気づいたら：まず書面を確認する
- 賃貸借契約書・重要事項説明書・告知書に、人の死に関する記載があるか
- 契約前に、自分が質問したかどうか。その記録（メール・メモ）があるか
- 事故の時期と、自分が契約した時期の関係（おおむね3年の目安との関係）
- 情報源（近所の方の話、報道、掲載サイトなど）と、その確かさ
整理した内容をもとに、仲介した不動産会社や管理会社に書面やメールで事実確認を求めます。話し合いで、解約や引っ越し費用の負担などがまとまることもあります。宅建業者の対応に問題があると感じる場合は、免許を出している都道府県などの宅建業の担当窓口に相談する方法もあります。
話し合いで解決しない場合は、消費者ホットライン（188）で最寄りの消費生活センターを案内してもらう、または弁護士に相談してください。解約・返金・損害賠償の考え方は事故物件と知らされなかったときの解約・返金で解説しています。
売買でのロンダリング：転売や名義変更で告知は消えない
「一度転売すれば告知不要」も誤り
売買の場面では、事故のあった家を一度だれかに売り、その買主がさらに転売すれば、最後の買主には告げなくてよいという話が語られることがあります。しかしガイドラインでは、売買には告知期間の目安がありません。所有者が何度変わっても、買主の判断に重要な影響を与える事実であれば告げるのが基本です。
前の所有者から聞いた事実も伝える
事故物件を買った人が、のちに自分で売るときも同じです。購入時に告知を受けていたなら、その事実は次の買主にも伝える必要があります。「自分の所有中には何もなかった」ことは、告知を省く理由になりません。告知書（物件状況等報告書）には、知っている範囲で正確に記載しましょう。
契約不適合責任の免責特約でも隠した事実は守られない
個人の売主は、特約で契約不適合責任を免責にできます。ただし民法では、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れないとされています。隠して売ることは、免責特約で身を守れない典型的なケースです。詳しくは事故物件と契約不適合責任をご覧ください。
ロンダリングと混同されやすいケース
そもそも告知が不要な死
ガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落、入浴中の溺死、誤嚥など）は原則として告知不要です。こうしたケースで告知しないのは、ロンダリングではありません。ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は告知の対象になります。
隣の部屋や共用部分での死
隣接する住戸や、日常生活で通常使わない共用部分で起きた死亡は、原則として告知の対象外です。マンション全体の考え方は事故物件のマンション、違う部屋なら告知は必要？を参考にしてください。
不動産会社が知らなかったケース
宅建業者は、通常の情報収集を行えば足り、近所への聞き込みなどの自発的な調査までは求められていません。オーナーが事実を伝えていなかったために不動産会社が知らなかった場合、責任の所在はオーナー側に向かいやすくなります。業者の義務の範囲は事故物件で不動産屋が負う義務で解説しています。
ロンダリングに頼らず事故物件を手放す・活かすには
選択肢は「告知して貸す」か「告知して売る」
事故のあった物件をどうするかは、オーナーにとって悩ましい問題です。ただ、取れる道は「事実を隠す」ではなく、告知したうえで貸すか、告知したうえで売るかです。貸し続けるには、リフォームや家賃の見直し、管理の手間がかかります。売買には告知期間の目安がないため、時間が経てば解決するとは限りません。
事故物件のまま直接買い取る方法
株式会社GEEZは、大阪府全域（67エリア）で事故物件・孤独死物件を、当社が直接買主となって買い取っています。告知事項があることを前提に査定するため、隠す必要はありません。
- 査定・相談は無料、秘密厳守。チラシやポータル掲載をしないため、近所や入居者に知られにくい
- 特殊清掃の前でも、家財が残ったままでも相談可能
- 契約不適合責任は免責で買取
「貸すか売るか決めていない」「告知の範囲がわからない」という段階でもご相談ください。無料相談フォーム、またはお電話（06-7777-4333／10:00〜19:00、水・日定休）で受け付けています。
