事故物件の家賃交渉はできる？交渉のコツと家賃がいつ戻るか、更新時の注意

事故物件の家賃交渉はできる？結論と全体像

交渉は「申し込みの前」が基本

家賃の交渉は、入居申込書を出す前後、契約書に署名する前に行うのが基本です。契約が成立したあとで「やはり下げてほしい」と言っても、応じてもらうのは難しくなります。事故物件に限らず、賃貸の家賃は貸主と借主の合意で決まります。交渉すること自体は失礼ではありません。

すでに値下げされていることが多い

事故物件は、借り手が見つかりにくいことを見越して、最初から相場より低い家賃で募集されていることがほとんどです。どのくらい下がるかは死因や経過年数、立地で変わり、考え方は事故物件はどれくらい安くなる？で解説しています。そのため、「事故物件だからもっと下げて」とだけ言っても、貸主は「もう下げている」と考えます。追加の値下げには別の根拠が必要です。

家賃がいつまで安いかは契約の種類で変わる

くわしくは後の見出しで説明します。

事故物件の家賃交渉に余地がある理由

空室が続くと貸主の負担が大きい

貸主にとって、部屋が空いている間は家賃収入がゼロです。それでも固定資産税やローン、管理費などの支払いは続きます。事故物件は特殊清掃やリフォームの費用もかかっていることが多く、早く入居者を決めたいと考える貸主は少なくありません。募集開始から時間がたっている物件ほど、交渉に応じてもらえる可能性があります。

家賃以外の条件なら通りやすいこともある

家賃を下げると、その後の収入がずっと減るため、貸主は慎重になります。そこで、家賃以外の条件で交渉する方法もあります。

• 礼金を減らしてもらう
• 入居後の一定期間の家賃をなしにしてもらう（フリーレント）
• エアコンや照明などの設備を新しくしてもらう
• 入居日を早めることを条件に交渉する

一度きりの負担で済む条件は、月々の家賃より貸主が受け入れやすい傾向があります。

交渉に応じてもらいにくいケース

人気の駅近物件や、すでに周辺相場より大きく下げてある物件、問い合わせが多い物件は、交渉が通りにくくなります。無理に値下げを求めて、ほかの申込者に決まってしまうこともあります。どうしても住みたい部屋なら、交渉はほどほどにしておくのも一つの判断です。

事故物件の家賃交渉の進め方とコツ

手順1：周辺の似た部屋の家賃を調べる

まず、同じ駅・同じくらいの広さと築年数の部屋の家賃を、賃貸ポータルサイトで5〜10件ほど調べます。その部屋の家賃が相場とどれくらい違うかが分かれば、交渉の材料になります。たとえば計算例：相場が7万円前後で、その部屋が6万3,000円なら、すでに1割ほど下がっていることになります。

手順2：希望の金額と理由をセットで伝える

交渉は、仲介する不動産会社の担当者を通して貸主に伝えます。「○円になれば今週中に申し込みます」のように、具体的な金額と、決める意思をはっきり伝えると、担当者も貸主に話を通しやすくなります。理由としては、次のようなものがあげられます。

• 周辺相場と比べると、設備や日当たりの面でこの金額が妥当だと思う
• 長く住むつもりなので、その分を考慮してほしい
• リフォームされていない部分（たとえば浴室）があるので、その分を考えてほしい

手順3：合意した内容は書面で確認する

交渉がまとまったら、家賃・礼金・フリーレントなどの条件が、申込書や契約書に正しく書かれているかを必ず確認します。口約束のままだと、あとで「そんな話はしていない」となるおそれがあります。

事故物件の家賃はいつ戻る？契約期間中と更新時の考え方

契約期間中は、貸主が一方的に上げることはできない

賃貸借契約で決めた家賃は、契約期間中、原則として貸主が勝手に上げることはできません。借地借家法には、税金や物価、周辺の家賃の変動などで家賃が不相当になったときに増減を請求できるしくみがありますが、借主が同意しなければ、話し合いや調停・裁判で決めることになります。「告知の目安とされる3年が過ぎたから」という理由だけで当然に値上げできるわけではない、と考えられます。具体的な判断は弁護士に確認してください。

普通借家契約の更新のとき

一般的な賃貸（普通借家契約）では、更新のときに貸主から新しい家賃を提案されることがあります。これに応じるかどうかは借主の自由で、合意できなければ、従前の契約と同じ条件で更新されたものとみなされる法定更新という扱いになることもあります。ただし、法定更新になった後の更新料や期間の扱いは契約内容で変わるため、不安があれば専門家に相談してください。

定期借家契約は期間が来ると終わる

事故物件では、2〜3年などの期間を決めた定期借家契約で募集されることもあります。定期借家契約は期間が来ると更新されずに終わり、住み続けたい場合は貸主と再契約することになります。その際、家賃が相場に近い金額で提示されることがあります。契約前に「普通借家か定期借家か」「再契約はできるか、そのときの家賃はどうなるか」を確認しておきましょう。

家賃が相場に戻りやすいのは「次の入居者の募集」のとき

実際に家賃が相場に近づきやすいのは、今の入居者が退去し、次の入居者を募集するタイミングです。そのころには告知の目安とされる期間が過ぎていることもあり、貸主は周辺相場に合わせた家賃で募集し直すことができます。裏を返せば、今の入居者として住み続けている間は、契約で決めた家賃が基本になるということです。長く住むつもりなら、最初の契約条件をしっかり確認しておくことが、結果的に一番の節約になります。

貸主は事故物件の家賃をどう決めている？交渉前に知っておきたい事情

家賃を決めるときに貸主が考えること

事故物件の家賃は、貸主が次のような点を考えながら決めています。相手の事情を知っておくと、無理のない交渉ができます。

• 特殊清掃やリフォームにかかった費用
• 空室になっていた期間と、これから空く見込みの期間
• 周辺の同じような部屋の家賃
• 告知が必要な期間が終わった後に、家賃を戻せるかどうか

貸主の立場からは、最初に下げた家賃がずっと続くことを心配するため、定期借家契約にしたり、フリーレントで一時的に負担を軽くしたりする工夫をすることがあります。

「長く住む」は貸主にとって大きなメリット

入居者が短期間で出ていくと、貸主はまた募集の手間と空室期間を抱えることになります。そのため、長く住むつもりであることは、交渉のときの説得材料になります。勤務先や家族構成など、落ち着いて住めることが伝わる情報を担当者に伝えておくとよいでしょう。

交渉の言い方で気をつけたいこと

事故物件の家賃交渉では、亡くなった方や事情に触れる言い方に配慮が必要です。「こんな部屋だから」といった言い方は避け、相場や設備など客観的な理由を中心に伝えると、担当者も貸主に話を通しやすくなります。

事故物件の家賃と更新時の注意点・よくある誤解

誤解1：「事故物件の家賃はずっと半額」

事故物件の家賃の下げ幅に決まった基準はありません。半額になる物件もあれば、少ししか下がらない物件もあります。また、次の入居者を募集するときには家賃が見直されることもあります。ネットで見かける「半額」という話をそのまま当てはめないようにしましょう。

誤解2：「家賃が安い分、説明は省かれても仕方ない」

家賃が安いことと、告知の義務は別の問題です。国交省ガイドラインでは、賃貸の場合、告知の対象となる事案については発生（特殊清掃等の場合は発覚）からおおむね3年は借主に伝えることとされています。入居後に説明がなかった事実が分かったときの対応は事故物件と知らされなかったときの解約・返金で解説しています。

注意：短期解約の違約金と更新料

家賃を下げてもらう代わりに、「1年以内の解約は違約金」などの条件がつくことがあります。また、更新料の有無や金額は地域や契約によって違います。交渉で得をしたつもりが、解約や更新で負担が増えることのないよう、条件全体を見て判断しましょう。

注意：退去時の原状回復

リフォーム直後の部屋では、退去時の原状回復の範囲が気になるところです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ふつうに暮らして生じる損耗は原則として貸主の負担とされています。入居時に部屋の写真を撮っておくと安心です。

次に何をすればいいか：借りる人も、貸す人も条件を整理する

借りる方がやること

1. 周辺の似た部屋の家賃を調べる
2. 告知の内容を具体的に確認する
3. 希望の金額と理由、決める意思をセットで伝える
4. 契約の種類（普通借家・定期借家）と更新・再契約の条件を確認する
5. 合意内容が書面に書かれているか確かめる

物件探しの段階の方は事故物件の賃貸の探し方、住むかどうか迷っている方は事故物件に住むのはあり？もあわせてご覧ください。

家賃を下げて貸し続けるか迷っているオーナー様へ

所有する部屋で事故や孤独死が起き、「家賃を下げて貸し続けるか、売ってしまうか」で迷っているオーナー様もいらっしゃると思います。家賃を下げて貸す場合は、空室期間・リフォーム費用・下げた家賃が続く期間を合わせて考える必要があります。賃貸を続ける場合の進め方は事故物件の賃貸募集と家賃設定で解説しています。

売却も選択肢に入れたい方は

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件を当社が直接買い取っています。入居者がいる状態や、リフォーム前の状態でもご相談いただけます。貸し続けた場合と売った場合の比較からご一緒に考えます。