事故物件の告知義務【賃貸編】大家・管理会社が告げる範囲と3年の数え方、書き方

賃貸の事故物件の告知義務とは？大家が押さえる全体像

よりどころは国交省のガイドライン

人が亡くなった物件をどう扱うかは、長いあいだ明確なルールがなく、業者ごとに対応がばらばらでした。そこで国土交通省が2021年10月8日に公表したのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。ガイドラインは宅建業者（不動産会社）向けの指針ですが、実務では大家さんが入居者募集を任せる際の基準にもなっています。ガイドラインの全体像は国交省ガイドラインのやさしい解説にまとめています。

賃貸で告知が必要なもの・不要なもの

ポイントは「亡くなった原因」と「部屋への影響」の2つです。

孤独死がすべて事故物件になるわけではありません。分かれ目は孤独死は事故物件になる？でも詳しく解説しています。

借主から聞かれたら、期間に関係なく答える

もう一つ大事なのが、借主から「この部屋で人が亡くなったことはありますか」と聞かれた場合です。ガイドラインでは、聞かれたときや、借主がそれを知っておくべき特段の事情がある場合は、3年を過ぎていても、また原則告知不要の自然死であっても、把握している事実を告げるものとされています。「聞かれても言わなくていい」という扱いにはなりません。

3年の起算点はいつ？賃貸の告知期間の数え方

原則は「事案の発生」から、特殊清掃なら「発覚」から

ガイドラインは、賃貸の告知期間を事案の発生からおおむね3年としています。ただし、自然死や日常の事故死で発見が遅れ、特殊清掃などが行われた場合は、事案が発覚した時から数えます。亡くなった日がはっきりしない孤独死では、発見された日が基準になると考えるとわかりやすいでしょう。

「おおむね」の意味と、3年を過ぎても告げるケース

「おおむね3年」は、ぴったり3年0日で区切るという意味ではありません。目安として運用されます。また、次のような場合は3年を過ぎても告知が必要になることがあります。

• 事件として大きく報道され、近所でも広く知られている
• 社会的な影響が大きく、借主の判断に今も影響すると考えられる
• 借主から質問された、または借主が特に気にする事情を伝えてきた

迷ったときは「借主が知っていたら契約しなかった、または条件が変わったか」で考えると判断しやすくなります。

「一人入居すれば告知不要」は誤解

以前は「次の入居者が短期間でも住めば、その次からは言わなくてよい」という俗説がありました。しかしガイドラインの基準は入居者の数ではなく経過期間です。間に誰かが住んでも、3年以内なら告知が必要です。この俗説の由来は「一度住めば告知不要」は本当か、意図的に履歴を消そうとする行為の問題点は事故物件ロンダリングとはで解説しています。

告知する範囲：どの部屋・どこで亡くなった場合が対象か

対象は「借りる部屋」と「日常的に使う共用部分」

ガイドラインで告知の対象になるのは、募集する住戸そのものと、ベランダや入居者が日常的に通る廊下・階段など、日常生活で通常使う共用部分で起きた事案です。

隣の部屋や通常使わない共用部分は原則対象外

隣接する住戸や、屋上・機械室のように日常生活で通常使わない共用部分で起きた死亡は、原則として告知の対象外です。ただし事件性や周知性が高い場合は別に考えます。マンションの別の部屋で起きた事案の扱いはマンションの違う部屋・共用部分での死亡は告知対象？で詳しく説明しています。

何を伝えるか・伝えなくてよいこと

告げる内容は、事案が起きた時期（特殊清掃をした場合は発覚時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃の有無が基本です。亡くなった方の氏名・年齢・家族構成や、亡くなり方・発見時の詳しい様子まで伝える必要はありません。亡くなった方やご遺族のプライバシーにも配慮が必要です。

なお、ガイドラインが主に想定しているのは住まいとして使う物件（居住用不動産）です。店舗や事務所などの事業用物件は、ガイドラインの考え方を参考にしつつ、借主の使い方に応じて個別に判断することになります。

募集図面・重要事項説明への書き方

大家から管理会社へ、まず「告知書」で正確に伝える

ガイドラインでは、宅建業者は大家さん（貸主）に、物件状況等報告書などの告知書へ過去の事案を書いてもらうことが望ましいとされています。宅建業者に近所への聞き込みまでする義務はないため、正確な情報を持っているのは大家さん自身です。管理会社に依頼する際は、時期・場所・死因・特殊清掃や交換した設備を、わかる範囲で書面にして渡しましょう。

募集図面・ポータルの表記の考え方

募集図面やポータルサイトでは「告知事項あり」と表示し、詳細は問い合わせや内見時に説明する方法が一般的です。一般的な表記の例を挙げます（物件ごとに管理会社と相談してください）。

• 「告知事項あり（室内にて病死・特殊清掃実施済み）」
• 「心理的瑕疵あり。詳細はお問い合わせください」

「心理的瑕疵（しんりてきかし）」とは、建物に物理的な傷みはなくても、住む人が心理的に抵抗を感じる事情のことです。言葉の意味は心理的瑕疵とはで解説しています。

重要事項説明書の特記事項への記載例

契約前の重要事項説明では、特記事項などに書面で記載するのが確実です。一般的な文例は次のとおりです。

記載例をもっと知りたい方は重要事項説明書・告知書の記載例をご覧ください。

告知しなかった場合の大家・管理会社のリスク

契約の解除や損害賠償を求められる

告知が必要な事案を伝えずに貸し、入居後に借主が知った場合、借主から契約の解除や、引っ越し費用・慰謝料などの損害賠償を求められることがあります。家賃の減額交渉に発展することもあります。告知しなかった場合の責任の考え方は事故物件の告知義務違反とはで詳しく説明しています。

今はネットや近所の話で知られやすい

事故物件の情報を載せるサイトや、近所の方の話、管理人さんの一言などから、借主が入居後に知るケースは珍しくありません。「黙っていればわからない」という考えは、かえって大きなトラブルの原因になります。

管理会社が責任を問われることも

宅建業者は、知っている重要な事実を故意に告げないことが宅地建物取引業法で禁じられています。大家さんから聞いていたのに説明しなかった場合、管理会社も責任を問われることがあります。逆に大家さんが事実を隠していた場合、責任は大家さん側に向かいやすくなります。個別の判断が必要な場合は、弁護士に確認してください。

賃貸の告知義務でよくある誤解と注意点

誤解1：自然死なら、どんな状態でも言わなくていい

自然死が原則告知不要なのは、早く見つかり、部屋に大きな影響が残らなかった場合です。発見が遅れて臭いや体液の染み込みが起き、特殊清掃や床・壁の張り替えをした場合は、自然死であっても告知の対象になります。「病死だったから大丈夫」と決めつけず、清掃や工事の内容で判断してください。

誤解2：リフォームすれば告知はいらなくなる

きれいにリフォームしても、告知が必要な事案だったという事実は消えません。むしろ大規模なリフォームをしたこと自体が、告知が必要な事情の一つとして扱われます。リフォームはあくまで住み心地を取り戻すためのもので、告知の代わりにはならないと考えてください。

誤解3：管理会社に任せれば大家は関係ない

管理会社は大家さんから聞いた情報をもとに説明します。大家さんが知っている事実を伝えていなければ、正しい告知はできません。また、契約の当事者として責任を問われるのは基本的に大家さん（貸主）です。事案が起きたら、時期・場所・死因・実施した清掃や工事の内容を記録に残し、管理会社と共有しておきましょう。記録は、3年が経過したかどうかを後で確認するときにも役立ちます。

注意：家賃を下げた理由の伝え方

告知期間中に家賃を下げて募集する場合、相場より安い理由を聞かれることがあります。そのときにあいまいな答え方をすると、後で「隠していた」と受け取られかねません。質問には、把握している事実を落ち着いて伝えるのが、結果的にトラブルを防ぐ近道です。

告知が必要な部屋をどうするか：大家が次にすべきこと

賃貸を続けるなら、原状回復と家賃設定を先に決める

賃貸を続ける場合は、特殊清掃・リフォームの範囲と、告知期間中の家賃設定を管理会社と相談します。原状回復の考え方は特殊清掃と原状回復の違い、募集の進め方は事故後の賃貸募集と家賃設定が参考になります。亡くなった入居者の連帯保証人や相続人への請求の考え方は賃貸で孤独死したら損害賠償は誰が払う？をご覧ください。

空室が続くなら、売却も選択肢に

告知期間中は家賃を下げても空室が続くことがあります。修繕費や家賃の値下がり、空室期間を合計すると、物件ごと手放したほうが負担が少ない場合もあります。アパート一棟の選択肢は事故物件のアパートを売却する方法で比較しています。

迷ったら、まず相談を

株式会社GEEZは、大阪府全域で事故物件・孤独死物件の買取を行っています。当社が直接買主になるため、特殊清掃の前や家財が残ったままでもご相談いただけます。チラシやポータルサイトに掲載しないので、ほかの入居者や近所に知られずに進められます。査定・相談は無料、秘密は厳守します。賃貸を続けるか売るか決めかねている段階でもかまいません。無料相談フォームまたはお電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）でお気軽にお問い合わせください。