大阪で事故物件を売るときの全体像
売却に影響する2つの要素
事故物件の価格や売りやすさは、大きく2つの要素で決まります。ひとつは事故の内容（いつ、どこで、何があったか、特殊清掃をしたか）。もうひとつは物件の条件（立地、建物の種類と古さ、土地の形や道路との関係、権利関係）です。大阪の古くからの住宅地では、2つ目の条件が売却を難しくしていることが少なくありません。
告知のルールは全国共通
告知のルールは、国土交通省のガイドラインにもとづき全国共通です。自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告知不要、自殺・他殺・火災による死亡や、発見が遅れて特殊清掃を行った死亡は告知が必要です。賃貸は発生からおおむね3年が目安で、売買には期間の目安がありません。詳しくは事故物件の告知義務は何年で消える？をご覧ください。
大阪の事故物件で多い組み合わせ
- 古い長屋で一人暮らしの親が亡くなり、発見が遅れた
- 相続した文化住宅の一室で入居者が亡くなった
- 再建築不可の土地に建つ古家で孤独死があり、空き家になっている
- 借地の上の家で事故があり、地主との関係も整理が必要
このように、事故と物件の事情が重なっているケースでは、一般の買主に仲介で売るのが難しくなりやすく、売り方の選び方が重要になります。
大阪の空き家の状況
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高になりました。大阪でも、相続をきっかけに空き家になった古い住宅は少なくありません。事故や孤独死があった家は、空き家のまま時間がたつほど建物が傷み、売りにくくなる傾向があります。放置するリスクは孤独死後の空き家を放置するリスクで解説しています。
長屋（連棟住宅）の事故物件
長屋とは
長屋は、複数の住戸が壁を共有して横につながった住宅です。大阪では戦前から昭和にかけて多く建てられ、市内の古い住宅地にいまも多く残っています。一戸ずつ登記されていることが多く、自分の住戸だけを売ることもできます。
長屋ならではの注意点
- 自分の住戸だけを解体すると、隣家の壁や構造に影響するため、隣家との調整が必要になる
- 隣家と共有する壁から、においが伝わることがある（清掃と消臭を丁寧に行う必要がある）
- 建物が古く、耐震性や雨漏りなど建物自体の問題を抱えていることが多い
- 接している道路が狭く、建て替えができない土地であることがある
長屋の事故物件の売り方
長屋の一戸は、一般の買主にとって住宅ローンが組みにくく、解体もしにくいため、仲介では買い手が限られます。事故の告知が加わると、さらに買主を探しにくくなります。そのため、現状のまま不動産会社に買い取ってもらう方法や、隣家の所有者に買ってもらう方法が現実的な選択肢になります。隣家への売却は、隣家にとって土地が広がるメリットがあるため、話がまとまることもあります。
長屋の「切り離し」
長屋の一戸を解体して建て替える場合は、隣家と共有している壁を残しながら、自分の住戸だけを取り壊す「切り離し」の工事が必要になります。隣家の外壁を新しく作る工事が伴うこともあり、費用と隣家の同意の両方が必要です。隣家に事情を説明する場面も出てくるため、事故の内容をどこまで伝えるかは事前に相談しておくと安心です。
文化住宅・古いアパートの事故物件
文化住宅とは
文化住宅は、主に昭和の高度成長期に関西で多く建てられた、木造2階建ての共同住宅です。各戸に台所やトイレがあるのが特徴で、大阪市内や周辺の市にいまも多く残っています。建物が古く、空室が増えて、高齢の入居者だけが住んでいることも少なくありません。
入居者がいる状態での売却
一室で事故や孤独死があっても、ほかの部屋に入居者がいる場合は、入居者がいるまま建物全体を売ることができます。賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれるため、売却を理由に入居者に退去を求めることはできません。建物が古く、建て替えを前提に買う買主にとっては、入居者の退去交渉が課題になります。一棟の売り方は事故物件のアパート売却で詳しく解説しています。
事故があった部屋の扱い
事故があった部屋は、特殊清掃と必要な原状回復を行ったうえで、賃貸に出すか空室のままにするかを決めます。賃貸に出す場合は、発生からおおむね3年は次の入居者への告知が必要です。古い文化住宅では、高額なリフォームをしても家賃で回収できないことが多いため、修繕の範囲をよく考える必要があります。
入居者が亡くなった場合の残置物
文化住宅や古いアパートで入居者が亡くなった場合、部屋に残った家財は入居者の相続人のものです。大家さんが勝手に処分すると、相続人とのトラブルになることがあります。相続人と連絡を取り、処分の同意を得てから進めるのが基本です。大家さんの対応の流れは大家向け孤独死対応マニュアルでまとめています。
狭小地・再建築不可・借地の事故物件
再建築不可の土地
建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、新しく建物を建てられません。大阪の古い住宅地には、細い路地の奥にあるなど、この条件を満たさない土地があります。こうした土地は「再建築不可」と呼ばれ、解体すると建物を建てられなくなるため、事故があっても安易に解体しないことが大切です。解体の判断は事故物件は解体して更地にすべき？も参考にしてください。
狭小地
間口が狭く、奥行きのある細長い土地や、面積の小さい土地は、建てられる建物が限られます。それでも駅に近いなど立地のよい場所なら、建て替え用の土地として需要があることがあります。立地の強さが、事故の影響をどれだけ和らげるかの分かれ目になります。
借地の上の家
大阪には、土地を地主から借り、その上に自分の家を建てている「借地」の家も多くあります。借地の家を売るには、原則として地主の承諾が必要で、承諾料がかかることもあります。事故があった場合は、地主への説明も必要です。進め方は借地の事故物件の売却で詳しく解説しています。
私道に面した土地
大阪の古い住宅地では、複数の家が共有する私道に面した土地もあります。私道の持分があるか、通行や水道管の工事について近隣の同意が必要かどうかで、売りやすさが変わります。登記事項証明書や公図で、私道の権利関係も確認しておきましょう。
大阪で事故物件を売る進め方
1. 名義・権利関係を確認する
法務局で登記事項証明書を取り、名義人、土地と建物の権利（所有か借地か）、抵当権の有無を確認します。亡くなった方の名義のままなら、相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務になっています。
2. 道路と建築の条件を確認する
接している道路が建築基準法上の道路かどうかは、市区町村の建築指導の窓口で確認できます。大阪市の場合は、市のホームページで道路の情報を調べられることがあります。再建築ができるかどうかで、売り方と価格が大きく変わります。
3. 清掃・片付けと売り方を同時に決める
特殊清掃が必要な場合は早めに手配します。そのうえで、片付けてから仲介で売るか、家財ごと買取に出すかを、見積もりと査定額を比べて決めます。流れの全体は事故物件の売却の流れと必要書類でまとめています。
お住まいの地域ごとの情報は、生野区の事故物件買取や東大阪市の事故物件買取などのエリアページでもご案内しています。
費用の目安も確認しておく
売却の前には、特殊清掃、遺品整理、解体、登記などの費用がかかることがあります。いずれも物件の状態や時期で大きく変わるため、複数の見積もりを取り、売却額と比べて手元に残る金額で判断してください。清掃費用の目安は特殊清掃の費用相場で紹介しています。
相談先を選ぶときの注意点
地域の事情に詳しいか
長屋の切り離し、再建築不可の土地、借地の承諾など、大阪の古い住宅地ならではの問題に対応した経験があるかを確認します。事故の告知だけでなく、物件の条件まで含めて説明してくれる相談先が安心です。
査定額だけで選ばない
最初に高い査定額を出し、契約の直前に「調べたら問題があった」と大きく下げる業者もあります。査定額の根拠、家財や清掃の扱い、契約不適合責任の扱い、代金の支払い時期を、書面で確認してください。選び方は事故物件の買取業者の選び方にまとめています。
宅地建物取引業の免許を確認する
不動産を買い取ったり仲介したりする会社は、宅地建物取引業の免許が必要です。大阪府内だけに事務所がある会社は大阪府知事の免許を持っています。免許番号は会社のホームページや広告に書かれているので、確認しておきましょう。
大阪府では、府や市町村が空き家の相談窓口を設けていることがあります。売却以外の活用や、解体の補助制度などを知りたい場合は、お住まいの市区町村にも問い合わせてみてください。
説明が具体的かどうか
相談したときに、「なぜこの金額なのか」「どんな費用を差し引いているのか」を具体的に説明してくれるかも大切な判断材料です。説明があいまいなまま契約を急がせる相談先は避け、納得できるまで質問してください。家族と一緒に話を聞くのもよい方法です。
次に何をすればいいか
物件の「タイプ」を把握する
一戸建てか長屋か、文化住宅か、土地は所有か借地か、道路の条件はどうか。わかる範囲で整理しておくと、相談のときに話が早く進みます。わからない点は相談先と一緒に確認すれば大丈夫です。
株式会社GEEZへの相談
株式会社GEEZは、大阪市北区西天満に事務所を置き、大阪府全域（67エリア）で事故物件・孤独死物件・相続物件・共有持分・空き家を当社が直接買い取る不動産会社です（宅地建物取引業 大阪府知事(2)第62068号）。長屋や文化住宅、再建築不可の土地など、大阪に多い古い住宅のご相談も受け付けています。特殊清掃前や家財が残ったままでもご相談いただけ、古物商許可にもとづいて家財の回収も行えます。チラシやポータル掲載をしないため、近所に知られずに進められ、契約不適合責任は免責でお買い取りします。
査定・相談は無料で、秘密は守ります。お電話（06-7777-4333、10:00〜19:00、水・日定休）または無料査定・相談フォームからご相談ください。
